Vor dem Hintergrund der immer größer werdenden Wohnungsnot vieler Menschen in Köln wird oft die Frage diskutiert, ob leer stehende Büroflächen nicht für Wohnungen oder für öffentliche Einrichtungen wie Schulen oder Kitas genutzt werden könnten. Zumal einer Studie von Colliers, Garbe International und PWC zufolge deutschlandweit gut die Hälfte des Bürobestandes längerfristig von Leerstand bedroht sein könnte, insbesondere bei älteren Objekten und Randlagen. Etwa ein Viertel bis ein Drittel dieser Objekte könnten laut der Studie zu Wohnungen oder zu anderen Zwecken umgebaut werden.

Das aber, erklärt Wirtschafts- und Stadtentwicklungsdezernent Andree Haack, sei für Köln gar nicht so einfach. Zum einen gebe es verglichen mit anderen Städten mit 3,5 Prozent nur sehr wenig Büro-Leerstand. Damit sei er zwar zuletzt leicht gestiegen. „Aber er befindet sich immer noch im sehr niedrigen Bereich. Hier sind es dann besonders Büro-Immobilien vom Leerstand betroffen, die aufgrund ihres Alters oder ihres geringen Standards kaum noch vermietbar sind“, erklärt er.

Wohnungsnot in Köln

Umnutzungen wie an der Aachener Straße, wo das ehemalige Verwaltungsgebäude von Unitymedia in eine Schule umgebaut wurde, bildeten wohl auch künftig eher die Ausnahmen als die Regel: Die Umnutzung eines Bürogebäudes in Wohnraum habe nicht nur formalrechtliche, sondern vor allem technische Hürden. Belichtungstiefen, Brandschutz und technische Gebäudeausstattung seien häufig nur unter großem Aufwand anzupassen.

„Am ehesten ist das noch für so genannte Mikroappartements möglich, die jedoch nur einen geringen Beitrag zur Linderung der Kölner Wohnungsnot leisten. Daher wird bisher nur selten Büroraum in Wohnraum umgewandelt“, erklärt der Stadtentwicklungsdezernent. Neben den technischen Herausforderungen seien zudem planungs- und bauordnungsrechtliche Fragen zu klären.

Planungsrechtliche Vorgaben

Planungsrechtlich etwa, ob die Nutzungsart „Wohnen“ überhaupt zulässig wäre, was für Gewerbegebiete in der Regel schon mal nicht der Fall sei. Hinzu kämen Fragen des Brandschutzes, aber auch des Stellplatznachweises: „Je nachdem, wann die Altimmobilie genehmigt wurde, können noch ganz andere Regelungen für den Umgang mit Parkplätzen gegolten haben.“

Immobilienexperten zur Wohnungsnot

Wie Köln aus der Wohnungskrise kommen könnte

Von

Moritz A. Rohlinger

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Und nicht zuletzt spiele auch die Wirtschaftlichkeit eine große Rolle: „Die Durchschnittsmieten für Büros sind in Köln höher als die für Wohnen. Daher ist es aus betriebswirtschaftlicher Sicht häufig sinnvoller, die Nutzung als Büroraum beizubehalten“, so Haack.