Wohnung gesucht!Kölns größte Vermieterin – Wer sie ist und wem sie gehört
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Aufwändige Sanierungen wie die im Grünen Weg in Ehrenfeld hat die GAG seit 2003 häufig gestemmt.
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Die GAG Immobilien AG ist mit rund 45.000 Wohnungen und 100.000 Mietern das größte Wohnungsunternehmen in Köln.
Allein 2016 hat die GAG 1198 Wohnungen im Zentrum von Chorweiler gekauft.
Der siebte Teil unserer Serie bietet einen Überblick über Kölns „größte Vermieterin“.
Köln – Wohnungsnot gibt es in Köln nicht erst seit gestern. Auch vor 100 Jahren war der Bedarf an preiswertem Wohnraum in der stark wachsenden Stadt enorm. Um ihn zu decken, wurde 1913 auf Betreiben des späteren Oberbürgermeisters Konrad Adenauer die „Gemeinnützige Aktiengesellschaft für Wohnungsbau“, kurz GAG, gegründet. Heute ist die GAG Immobilien AG mit rund 45.000 Wohnungen und 100.000 Mietern das größte Wohnungsunternehmen in Köln – jeder zehnte Kölner wohnt bei der GAG. Ein Überblick.
Wem gehört die Aktiengesellschaft GAG?
88,24 Prozent der Anteile hält die Stadt Köln, die somit eine beherrschende Stellung innehat. 5,14 Prozent besitzt die Ernst-Cassel-Stiftung, die bedürftige GAG-Mieter unterstützt. Der GAG selbst gehören 1,92 Prozent der Aktien, GAG-Mietern 1,35 Prozent. Kleinaktionäre halten die restlichen 3,35 Prozent.
Was ist der Zweck des Unternehmens?
„Die GAG ist gewinnorientiert, sie war und ist aber niemals gewinnmaximierend“, sagt der Vorstandsvorsitzende Uwe Eichner. „Weil wir eine AG und keine 100-Prozent-Tochter der Stadt sind, müssen wir selbstständig und marktfähig sein. Aber unser Unternehmenszweck ist es, preiswerte Mietwohnungen zu bauen und zu bewirtschaften. Beides machen wir erfolgreich.“
1914 bis 1921 baute die GAG ihre erste Siedlung in Bickendorf. Es folgten die Milchmädchen-Siedlung Poll (1920-23), die Germania-Siedlung Höhenberg (1920-28), und viele weitere, die von renommierten Architekten wie Wilhelm Riphan entworfen wurden – darunter die im Bauhaus-Stil gehaltene Weiße Stadt (1929-32) in Buchforst. Heute stehen 763 Gebäude der GAG mit 4618 Wohnungen unter Denkmalschutz.
Wie preiswert sind die Wohnungen heute?
2018 stieg die durchschnittliche Kaltmiete bei der GAG um 2,7 Prozent auf 6,79 Euro pro Quadratmeter. Das ist etwas mehr als die Hälfte der Durchschnittsmiete in Köln von 11,79 Euro.
Wie macht die GAG trotz niedriger Mieten Gewinn?
2018 erzielte die GAG 45,2 Millionen Euro. „Die Gewinne stammen größtenteils aus den Mieten, die wir mit unseren sanierten Wohnungsbeständen erzielen. Das meiste davon wird reinvestiert“, so Eichner. Die GAG-Aktionäre erhielten zuletzt 50 Cent Dividende.
Vorstandschef der GAG ist seit 2011 Uwe Eichner.
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Weitere Einnahmen generiert die GAG als Bauträger aus dem Bau und Verkauf von Wohnungen (rund 278 Millionen Euro seit 2005) sowie aus dem Programm „Mieter werden Eigentümer“. Seit 2003 hat sie für rund 270 Millionen Euro knapp 3300 Wohnungen an Mieter verkauft. Hinzu kommt die Verwaltung von rund 5500 Fremdwohnungen für Dritte.
Wie viele Wohnungen baut die GAG pro Jahr?
Im Jahr 2018 waren es 744 Wohnungen, davon 436 öffentlich geförderte. Weitere 351 Wohneinheiten wurden von Grund auf saniert. Insgesamt stellte die GAG 1095 Wohnungen fertig – der beste Wert seit langem. 2017 wurden 913 Wohnungen bezugsfertig, im Jahr davor 781 Wohnungen. 2018 investierte die GAG 209,6 Millionen Euro in ihren Bestand, darunter 20,2 Millionen für Modernisierungen und 181,2 Millionen für Neubauten. Ab 2003 wurden die meisten GAG-Siedlungen aus der Vorkriegszeit umfassend saniert.
Könnte die GAG nicht mehr gegen Wohnungsnot tun?
Fakt ist: Von den 585 öffentlich geförderten Wohnungen, die 2018 in Köln neu gebaut wurden, hat die GAG drei Viertel errichtet, sie ist also der mit Abstand größte Player in diesem Feld. Um hier mehr tun zu können, fehlt es vor allem an Bauland.
„Wenn wir von der Stadt Köln mehr preiswerte Grundstücke bekommen, werden wir auch mehr bezahlbare Wohnungen bauen. Wir haben bewiesen, dass wir schneller und günstiger bauen können als andere“, sagt Vorstandschef Uwe Eichner. Doch daran hapert es momentan. 2018 habe die GAG von der Stadt kein einziges Baugrundstück bekommen, beim Tempo von Verkaufs- und Baugenehmigungsverfahren gebe es „viel Luft nach oben“.
Darf die GAG bei Bauprojekten bevorzugt werden?
Nein. Eichner: „Als AG muss die Stadt uns behandeln wie jedes andere Unternehmen auch.“ Die Stadt könne aber das Instrument der Konzeptvergabe nutzen, um durch die GAG mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. „Bei neuen Bauvorhaben kann die Stadt vorschreiben, dass die Bieter die Wohnungen nicht nur bauen, sondern danach auch selbst bewirtschaften. Dafür ist die GAG prädestiniert, während die meisten anderen daran kein Interesse haben.“
Will die GAG in andere Städte expandieren?
Als größte kommunale Wohnungsgesellschaft in NRW ist die GAG unter den Top 10 in Deutschland. Expansion außerhalb Kölns ist trotzdem nicht geplant. „Wir streben ein organisches Wachstum an. Wir werden nicht in anderen Städten zukaufen, sondern uns ganz auf Köln konzentrieren. Je erfolgreicher wir hier sind, desto mehr neue Wohnungen können wir bauen“, betont Eichner und kündigt an: „Ich werde alles daran setzen, dass die GAG den neuen Stadtteil Kreuzfeld mitgestaltet.“
Warum sollte die GAG 2003 verkauft werden?
CDU und FDP wollten das Unternehmen zu Geld machen, um den Haushalt zu entlasten. 420 Millionen Euro Verkaufserlös standen im Raum. Es sei eine ganz andere Zeit gewesen, erinnert sich Eichner, der 2007 zur GAG kam. „In den Nullerjahren hieß es, Deutschland ist gebaut, wir brauchen keine neuen Wohnungen mehr. Ein Irrtum, wie sich herausstellte.“ Heute seien alle froh, dass die GAG weiterhin im Besitz der Stadt ist.
Braucht Köln noch eine Wohnungsgesellschaft?
Die Grünen haben die Gründung einer weiteren kommunalen Wohnungsgesellschaft angeregt. Eichner sieht darin keinen Mehrwert. „Es würde Jahre dauern, bis eine neue Gesellschaft das Personal und Know-how hat, über das die GAG als Unternehmen mit über 100-jähriger Geschichte schon heute verfügt.“
Die Sanierung der GAG-Wohnungen in Chorweiler
1198 Wohnungen im Zentrum von Chorweiler hat die GAG 2016 für insgesamt 51 Millionen Euro gekauft – die größte Einzelinvestition in ihrer Geschichte. Seitdem streiten sich Kleinaktionäre mit dem Vorstand. Sie halten den Kaufpreis für zu teuer und haben beim Oberlandesgericht die Bestellung eines Sonderprüfers durchgesetzt. Ergebnisse sollen in einigen Monaten vorliegen.
In der stark sanierungsbedürftigen Hochhaussiedlung hatten die Probleme Überhand genommen. Die Wohnungen standen unter Zwangsverwaltung, es drohte der Verkauf an „Heuschrecken“-Investoren und weitere Verwahrlosung. Nach dem Kauf durch die GAG stellte die Stadt jährlich 3,2 Millionen Euro zur sozialen Aufwertung des Viertels bereit. 2019 begann die GAG in den Hochhäusern ihr bislang größtes Sanierungsprojekt. 150 Millionen Euro werden investiert, Bäder modernisiert, Fenster ausgetauscht, Fassaden gedämmt und verschönert, Außenanlagen aufgewertet und ein Fußballplatz gebaut. Das Land stellt dafür 110 Millionen Euro zu günstigen Konditionen bereit, die Mieten bleiben mit 6,60 Euro pro m² niedrig.
GAG-Vorstandschef Uwe Eichner ist überzeugt, dass der Kauf eine wirtschaftlich sinnvolle Investition war, um die vorhandenen GAG-Bestände in Chorweiler zu stabilisieren. Frühere Eigentümer hätten die Siedlung verkommen lassen, jetzt gehe es voran. „Wir wollen die Verhältnisse nachhaltig ändern und wir haben bewiesen, dass wir das können – etwa bei der Sanierung des Görlinger Zentrums. Früher fiel in den Hochhäusern schon mal wochenlang der Aufzug aus. Heute sind wir mit eigenen Hausmeistern und Sozialarbeitern vor Ort und kümmern uns. Wir sorgen dafür, dass hier wieder eine funktionierende Nachbarschaft entsteht.“ Nach der Modernisierung durch die GAG und den Investitionen der Stadt im Quartier werde man die Siedlung nicht wiedererkennen. (fu)
Wie kommt man an eine GAG-Wohnung?
Man kann sich auf der Homepage und in den GAG-Kundencentern bewerben, allerdings ist die Zahl der Interessenten riesig. Für öffentlich geförderte Wohnungen benötigt man einen Wohnberechtigungsschein.
