Ab 1. Januar 2025 müssen sich zigtausende Mieter und private Wohnungseigentümer in Köln auf deutlich höhere Belastungen bei der Grundsteuer einstellen. Wegen der Grundsteuerreform des Bundes sind starke Verschiebungen zu erwarten: Wohnimmobilien werden künftig im Schnitt höher besteuert, Gewerbeimmobilien niedriger (wir berichteten). Sämtliche Appelle an den Bund und das Land NRW, die sich abzeichnende Verteuerung von Wohnraum noch rechtzeitig zu stoppen, waren bislang erfolglos. Und jetzt wird die Zeit langsam knapp.

Anlass der Reform ist eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts. Es hatte 2018 die bisherige Besteuerung von Immobilien für gesetzeswidrig erklärt und eine Neuordnung verlangt. Bis heute dienen die sogenannten Einheitswerte als Grundlage. Sie wurden im Westen zuletzt im Jahr 1964 festgesetzt, im Osten 1935. Das führt zu Ungerechtigkeiten, weshalb sich die Besteuerung künftig am realen Wert der Immobilie orientieren muss.

Ein- und Zweifamilienhäuser besonders stark betroffen

Und da liegt der Hase im Pfeffer. Denn die Preise für Wohn- und Gewerbeimmobilien haben sich unterschiedlich entwickelt. Noch stehen die konkreten Steuerbeträge nicht fest, doch der Trend ist eindeutig. Lag der Grundsteuermessbetrag für Ein- und Zweifamilienhäuser in Köln laut Stadt nach altem Recht im Durchschnitt noch bei 87,42 Euro, so beträgt er nach neuem Recht künftig mehr als doppelt so viel, nämlich 182,89 Euro. Bei Wohnungseigentum steigt der Messbetrag von durchschnittlich 48,14 auf 64,90 Euro. Dagegen sinkt der Messbetrag für gewerblich genutzte Grundstücke um mehr als ein Drittel von 624,05 auf 393,55 Euro.

Berechnet wird die Steuerlast in drei Schritten: Zunächst ermitteln die Finanzämter den Grundstückswert, das Land NRW folgt dabei dem Bundesmodell. Zu diesem Zweck mussten alle Immobilieneigentümer bis 31. Januar 2023 eine Grundsteuererklärung abgeben. Der neue Grundsteuerwert wird mit der sogenannten Steuermesszahl multipliziert. Das ergibt den Grundsteuermessbetrag, der im letzten Schritt mit dem jeweiligen Hebesatz der Kommune multipliziert wird.

Konkret heißt das in Köln, wo der Hebesatz 515 Prozent beträgt: Nach altem Recht werden für eine Wohnung pro Jahr im Schnitt 247,92 Euro Grundsteuer fällig (48,14 Euro mal 5,15). Nach neuem Recht wären es bei unverändertem Hebesatz 334,24 Euro. Das sind 86,32 Euro mehr pro Jahr eine satte Steuererhöhung um 35 Prozent. Vermieter können die Grundsteuer auf den Mieter umlegen. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern beträgt die Grundsteuer in Köln derzeit im Schnitt 450,21 Euro. Künftig wären es bei unverändertem Hebesatz 941,88 Euro.

Kommunen sollen nach Reform nicht mehr Grundsteuer einnehmen als vorher

Jedoch handelt es sich hier nicht um die endgültigen Beträge, denn der künftige Hebesatz steht noch gar nicht fest. Die Grundsteuerreform soll „aufkommensneutral“ sein, das heißt, die Städte und Gemeinden sollen nach der Reform insgesamt nicht mehr Steuern einnehmen als vorher. Die entsprechenden aufkommensneutralen Hebesätze will das Land NRW den Kommunen bis Ende 2024 mitteilen.

Doch schon jetzt ist klar, dass künftig deutlich höhere Grundsteuern auf Wohnraum drohen, während es für Gewerbe unterm Strich günstiger wird. Um dem entgegenzuwirken, haben das Saarland und Sachsen schon vor längerer Zeit beschlossen, auf Gewerbeimmobilien höhere Steuermesszahlen anzuwenden als auf Wohnraum. Die NRW-Landesregierung von Ministerpräsident Hendrik Wüst (CDU) unternahm jedoch lange nichts, obwohl der Städtetag NRW darauf drängte, dem Beispiel des Saarlands und Sachsens zu folgen.

Schließlich schlug NRW-Finanzminister Marcus Optendrenk (CDU) dem Bund vor, den Kommunen zu ermöglichen, getrennte Hebesätze für Wohn- und Gewerbeimmobilien festzulegen. Das lehnen aber sowohl die Bundesregierung als auch viele Städte und Gemeinden in NRW vehement ab. Sie fürchten Klagen gegen gesplittete Hebesätze und sehen sich technisch nicht in der Lage, diese bis Januar 2025 einzuführen.

Kölns Stadtkämmerin Dörte Diemert sieht jetzt die NRW-Landesregierung in der Pflicht, das Problem zu lösen. „Sollte sich abzeichnen, dass die Bewertungsverschiebungen anpassungsbedürftig sind, ist der Landesgesetzgeber am Zug“, sagte Diemert der Rundschau. Ob mit dem Bundesmodell oder einem modifizierten eigenen Modell – das Land müsse die Belastung der Grundstückseigentümer verfassungskonform regeln.

„Ein Schnellschuss in Richtung Kommunen entspricht nicht dem Geist der Reform und verlagert das Problem auf die Falschen“, betonte die Kämmerin. Es brauche „eine gute, ausgewogene neue Regelung – und die kann nur das Land herstellen“. Diemert verweist dazu auf den Städtetag NRW. Der hat angesichts des Zeitdrucks vorgeschlagen, das Land solle notfalls erst 2026 gesplittete Steuermesszahlen für Wohnen und Gewerbe einführen, um eine höhere Besteuerung von Wohnraum zu verhindern