Die Mieten steigen, die Energiekosten explodieren, die Gebäudeversicherung und andere Nebenkosten verteuern sich erheblich, und jetzt drohen auch noch höhere Steuern auf Wohnraum. Die Folgen der Grundsteuerreform des Bundes könnten das Wohnen in Köln im nächsten Jahr noch teurer machen.

Ab 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer auf ein neues Modell umgestellt. Das Bundesverfassungsgericht hatte die bisherige Berechnungsgrundlage nach dem Einheitswert für gesetzeswidrig erklärt und eine Neuordnung verlangt, die sich am realen Wert der Immobilie orientiert. Die Finanzämter, Städte und Gemeinden arbeiten zurzeit an der Umsetzung der Reform. Sie soll eigentlich „aufkommensneutral“ sein, die Kommunen sollen also unterm Strich künftig nicht mehr Grundsteuer kassieren als zuvor.

Doch nun zeichnet sich eine große Umverteilung ab: Auf Wohnraum drohen deutlich höhere Steuern, während Gewerbeimmobilien erheblich niedriger besteuert werden. Wie berichtet, erwartet etwa die Stadt Duisburg, dass die Grundsteuer auf Ein- und Zweifamilienhäuser 2025 im Schnitt um 40 Prozent steigen wird. Besitzer von Geschäftsgebäuden müssten hingegen 37 Prozent weniger bezahlen.

In Köln ist die Situation sogar noch schlimmer. Auf Anfrage der Rundschau erklärte die Stadt, inzwischen lägen „für den weit überwiegenden Teil der auf dem Kölner Stadtgebiet gelegenen Grundstücke Neubewertungen vor“. Anhand der von den Finanzämtern übermittelten Steuermessbeträge lasse sich erkennen, dass sich die Messbetragswerte von Ein- und Zweifamilienhäusern in Köln „im Durchschnitt mehr als verdoppeln“, während sie bei gewerblich genutzten Grundstücken im Schnitt „um mehr als ein Drittel sinken“. Bei Mietwohnungsgrundstücken – das sind in der Regel Mehrfamilienhäuser – betrage die Erhöhung   rund 14 Prozent.

Köln: In Einzelfällen kann die Grundsteuer auch sinken

Dabei handelt es sich um Durchschnittswerte. Im Einzelfall gebe es Ein- und Zweifamilienhäuser, so die Stadt, „deren Grundsteuer künftig sinken wird und umgekehrt gewerblich genutzte Grundstücke, deren Grundsteuer steigen wird“. Zudem sei zu berücksichtigen, dass die NRW-Finanzverwaltung   noch viele Grundsteuerwerte wegen Einsprüchen überprüft und eventuell ändern wird.

Der Grundsteuerbetrag, den Eigentümer bezahlen müssen, wird berechnet, indem der Steuermessbetrag mit dem jeweiligen Hebesatz der Kommune multipliziert wird. Eigentümer von Mietwohnungen und Mehrfamilienhäusern dürfen die Grundsteuer auf die Mieter umlegen und tun das meist auch.

Der Städtetag NRW hat die NRW-Landesregierung aufgefordert, eine höhere Belastung von Wohngrundstücken zu verhindern. Möglich wäre das durch eine Veränderung der Grundsteuermesszahl. Mit ihr wird der ermittelte Grundstückswert multipliziert, um den Steuermessbetrag zu erhalten. Städtetags-Geschäftsführer Helmut Dedy sagte der Rundschau: „Seit zwei Jahren warnen die Städte das Land davor, dass durch die Reform der Grundsteuer Wohngrundstücke stärker belastet werden könnten als Geschäftsgrundstücke. Längst ist klar, dass das tatsächlich vielerorts der Fall sein wird, wenn die neue Grundsteuer 2025 erstmals erhoben wird. Das trifft die Eigentümer der Immobilien und letztlich auch deren Mieterinnen und Mieter in unseren Städten.“

Sachsen und Saarland zeigen, wie es geht

Das Problem wäre noch zu lösen, betont Dedy: „Die Landesregierung kann die so genannte Messzahl für Geschäftsgrundstücke anheben und so die systematischen Mehrbelastungen für Wohnimmobilien verhindern. Andere Bundesländer wie Sachsen und das Saarland haben das längst umgesetzt und gezeigt, dass es geht. Dort liegt die Messzahl für Geschäftsgrundstücke künftig jeweils bei etwa dem Doppelten der Messzahl für Wohngrundstücke. Unsere Daten zeigen, dass ein vergleichbares Messzahlenverhältnis auch für NRW gut passen würde.“ Die Zeit werde knapp, das Land müsse schnell handeln, so Dedy. Bisher habe Düsseldorf aber alle Warnungen in den Wind geschlagen.

Auch Kölns Stadtkämmerin Dörte Diemert appelliert an das Land, gegenzusteuern. Die Verschiebungen zu Lasten von Wohnraum seien von Steuerexperten „seit vielen Jahren erwartet worden und sie können sinnvoll nur bei der Bewertung der Grundstücke auf der Landesebene geklärt werden“. So haben Sachsen und das Saarland längst von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, die Messzahl so anzupassen, dass laut Stadt Köln die Verschiebung zwischen Wohn- und Gewerbegrundstücken „vermieden oder zumindest abgemildert wird“.

Ein Sprecher des Finanzministeriums NRW erklärte: „Die Aufkommensverteilung zwischen Wohn- und Geschäftsgrundstücken ist in den einzelnen Kommunen im Land unterschiedlich.“ Eine besondere, landesweit einheitliche Messzahl für Geschäftsgrundstücke sei „angesichts dieser heterogenen Strukturen in den Kommunen keine zielführende Lösung, da sie nicht geeignet ist, die spezifischen Verhältnisse vor Ort zu berücksichtigen“.

Auch unter zeitlichen Aspekten „wären Änderungen bei der Messzahl problematisch“, so der Sprecher. „Sie würden dazu führen, dass alle bereits erlassenen Grundsteuermessbescheide für Geschäftsgrundstücke neu berechnet und geändert werden müssten.“ Neben administrativen Fragen bestünden „komplexe verfahrensrechtliche Risiken, die angesichts des für die Kommunen so wichtigen Umsetzungszeitpunkts zum 1. Januar 2025 nicht zumutbar sind“. Alternativ könne man die Kommunen in die Lage versetzen, „ihre spezifischen Verhältnisse bei der Ausübung des Hebesatzrechtes selbst berücksichtigen zu können. Das könnte zum 1. Januar 2025 gelingen, indem die Möglichkeit differenzierter Hebesätze eingeräumt wird.“

Mieter betroffen

Wenn die Grundsteuer auf Wohnimmobilien steigt, spüren das auch Mieter im Portemonnaie. Denn Eigentümer von Mietwohnungen und Mehrfamilienhäusern können die Grundsteuer eins zu eins als Nebenkosten auf ihre Mieter abwälzen. Nach altem Recht beträgt der durchschnittliche Grundsteuerbetrag für ein Einfamilienhaus in Köln laut Stadt derzeit 291,00 Euro pro Jahr. Auf Mietwohngrundstücke – meist Mehrfamilienhäuser – werden laut Stadt jährlich im Schnitt 1362,16 Euro Grundsteuer fällig, die auf mehrere Mieter umgelegt werden. Wie hoch die Steuerbelastung pro Quadratmeter ist, kann die Stadt nicht sagen. (fu)