An der Debatte um die Baukrise und potenzielle neue Ziele für den Wohnungsbau sind drei Partner beteiligt: Verwaltung, Wohnungswirtschaft und auch die Politik. Stefanie Ruffen (FDP) ist Vorsitzende des Bauauschusses der Stadt Köln, zudem ist die selbstständige Architektin. Mit ihr sprach Moritz Rohlinger über Zahlen, Hürden und Hintergründe aus der Branche.

Frau Ruffen, wir haben erst vor kurzem bei der Stadtspitze nachgefragt, wie viele Wohnungen Köln jedes Jahr benötigt. Eine Zahl kam in der Antwort nicht vor. Deswegen die Frage an die Politik: Wie viele Wohnungen müssten in Köln jährlich gebaut werden?

Ich denke, wie viele Wohnungen wir bauen müssen, steht eigentlich fest. Die Stadt hat mal gesagt, 6000 pro Jahr, das Land NRW sogar mal 8000. Wenn man seine Ziele nicht erreicht, sollte man sie nicht herunterschrauben, sondern die Ursachen hinterfragen. Die Wohnungen werden ja weiterhin gebraucht.

...aber derzeit kaum gebaut.

Wir sind momentan von allen, auch bereits herunter geschraubten Zielzahlen weiter entfernt, als wir es jemals waren. Aber das ist kein Kölner Problem, sondern ein bundesweites. Ich habe das Gefühl, dass derzeit nur die Zahlen verringert werden, aber niemand an die Ursachen geht.

Es war auch schon zu hören, dass am besten keine Zielzahl mehr aufgestellt werden sollte.

Man kann es sich natürlich einfach machen. Aber das bringt uns in der Sache nicht weiter. Wir müssen Wohnungen bauen und damit komme ich zu einem der größten Probleme dieser Verwaltung. Aber auch das ist kein Alleinstellungsmerkmal von Köln: Wir, also Politik, die Verwaltung und auch die Wohnungswirtschaft müssen immer das gleiche Ziel haben, nämlich Wohnraum zu schaffen. Wenn es ums Wohnen oder ums Bauen geht, sind viele Ämter beteiligt. Bei Schulbauten sind es insgesamt 26. Und alle müssen ihren Senf dazu abgeben.

Stefanie Ruffen lebt in Köln, hat drei Kinder großgezogen und in der Kommunalpolitik schnell Verantwortung übernommen. Mit Eintritt in den Stadtrat nach der Kommunalwahl 2020 hat sie den Vorsitz des Bauausschuss und des Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft der Stadt Köln übernommen. Vorher war sie von 2009 bis 2013 Sachkundige Einwohnerin und Sachkundige Bürgerin im Bauausschuss und Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft sowie 2013 bis 2020 Sachkundige Bürgerin im Schulausschuss. Sie ist stellvertretende Vorsitzende der FDP-Fraktion. Die 52-Jährige hat an der ETH Zürich und an der Technischen Universität Karlsrhuhe — heute Karlsruher Institut für Technologie — studiert und 1996 ihr Diplom gemacht. Seitdem arbeitet sie als freischaffende Architektin und ist seit 2011 Partnerin in einem Kölner Architekturbüro. (rom)

Und die ziehen nicht alle am selben Strang?

Naja, die Frage muss lauten: Wie kriegen wir das hin, Wohnungen zu bauen? Anstatt: Was spricht dagegen? Das fängt bei der Bauaufsicht an, die nicht wegen zehn Zentimeter Höhenunterschied zum Nachbarn ganze Aufstockungen verhindern sollte, sondern auch mal sagen könnte: Okay, dann sind die zehn Zentimeter an dieser Stelle egal, weil das nächste Haus noch 2 Meter höher ist und wir dann hier eine neue Wohnung schaffen können. Das geht auch bis zur Landschaftsbehörde, die Naturschutz betreibt. Das ist wichtig, aber wir sind nun mal in der Stadt und nicht im Naturschutzgebiet.

Als der Masterplan Stadtgrün vorgestellt wurde, gab es einen Aufschrei aus der Wohnungswirtschaft.

Köln hat anteilmäßig am Stadtgrund richtig viel Grün und das finde ich toll. Davon müssen wir auch viel erhalten. Wir müssen aber auch hinterfragen, ob es an der einen oder anderen Stelle nicht doch auch Wohnungen geben kann. Wir sind in der Stadt und die Leute wollen hier hin. Ich kann also nicht wegen jedes grünen Zipfels ein ganzes Gebiet streichen. Wenn ich als Stadt Verkehr verringern kann, weil ich den Menschen die Möglichkeit gebe, nah am Arbeitsplatz zu wohnen, anstatt zu pendeln, tue ich der Umwelt vielleicht sogar den größeren Gefallen.

Bei den Miet- und auch Kaufpreisen von Wohnraum in der Stadt sind aber doch viele schon seit Jahren auf das Pendeln angewiesen, oder?

Es darf nicht sein, dass das außerhalb wohnen und tagtäglich eine Stunde in die Stadt fahren günstiger ist, als hier direkt zu wohnen. Das ist doch der Horror, wie viel Lebenszeit da verloren geht. Aber das mit der Mobilitätswende funktioniert auch nicht. Die KVB werden immer schlechter, das gehört auch zur Wahrheit dazu. Ich fahre viel mit dem Fahrrad, aber aus beispielsweise Hückeswagen kommt eben keiner mit dem Fahrrad zum Arbeiten in die Stadt.

Gerade Familien geraten mittlerweile bei den Mieten schnell an ihre finanziellen Grenzen.

Ich habe mich kürzlich mit jemandem unterhalten, der eine Wohnung angemietet hat für 1900 Euro im Monat, zu zweit. Da denke ich nur: Halleluja. Sobald in so einer Situation ein Kind dazu kommt, haben sie ein Problem. Das ist der Grund, warum so viele Familien raus ziehen aus der Stadt. Aktuell werden teilweise Mondpreise verlangt, aber es findet sich leider immer jemand, der sie bezahlt.

Wie kommen wir denn dahin, dass auch wieder bezahlbarer Wohnraum entsteht?

Da bin ich natürlich FDP-Politikerin. Die Menge macht's. In dem Moment, in dem ich ausreichend Wohnraum habe, habe ich auch kein Problem mit bezahlbarem Wohnraum. In dem Moment, in dem die Nachfrage nicht das Angebot massiv überschreitet, haben wir da in meinen Augen kein Problem mehr.

Wie wollen Sie denn das Angebot vergrößern, bei mangelnden Flächen und einer andauernden Diskussion über die Höhe von Bauten?

Die Höhe ist ein gutes Stichwort. Da spielen aber immer bauordnungsrechtliche Dinge rein. Ich habe ein Beispiel, das wir zu Beginn schon angesprochen haben: In der Südstadt möchte jemand sein Mehrfamilienhaus um anderthalb Geschosse erhöhen, das wären zwei Wohnungen. Dann wäre das Haus nachher zehn Zentimeter höher als das Nachbarhaus links daneben. Dann sagt die Bauaufsicht: Nein, Sie dürfen nur so hoch bauen wie der Nachbar.

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Claus Boelen-Theile

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Und das reicht nicht aus?

Nicht, um die aktuellen Standards wie zum Beispiel die Mindestdeckenhöhe zu erfüllen. Aber dann sagt die Bauaufsicht, dass sei nicht ihr Problem. Und das ist der Punkt, an dem ich sage, das ist unser aller Problem. Auch wenn ich mich wiederhole: Alle, die in dieser Stadt wirken, müssen das gleiche Ziel haben, nämlich Wohnungen zu schaffen.

Machen zehn Zentimeter denn so einen Unterschied im Stadtbild?

Nein, die stören keinen und die sieht man von unten nicht. Aber sie würden in diesem Beispiel zwei neue Wohnungen bringen. Sie können aber auch richtig Pech haben und die Bauaufsicht sagt, dass das höhere Haus ein altes Haus und eine Ausnahme war. Dann müssen sie sich am anderen Nachbarhaus orientieren und das ist genauso hoch wie ihres, dann können sie das Vorhaben gleich begraben.

Regulieren wir uns kaputt?

Seit dem ich den Vorsitz des Bauausschuss übernommen habe, bekomme ich pro Woche drei oder vier Anfragen von frustrierten Menschen mit dem eben geschilderten Problem, bei dem zehn Zentimeter den Ausschlag geben. Die Bauaufsicht ist aber keine städtische Behörde, sie ist dem Land unterstellt, und jedes Land hat seine eigene Bauordnung. Es gibt auch noch andere Hürden: Wenn jemand eine Etage aufstocken möchte und die Bauordnung sagt, dass dann aber plötzlich ein Aufzug nötig wird oder mehr Stellplätze.

Es kann also auch an den Stellplätzen scheitern?

Noch so ein Beispiel zum Abgewöhnen: Das Wohnungsamt baut Sozialhäuser, die Stadt muss diese Wohnungen für Wohnungslose bauen, also nicht für Obdachlose, sondern für Menschen mit wirklich niedrigen Einkünften. Da müssen wir Tiefgaragen drunter bauen, weil die Stellplatzverordnung es so vorsieht. Ein solches Projekt haben wir an der Trierer Straße beschlossen, da ist kein Platz für Stellplätze draußen, also bauen wir eine Tiefgarage. Und weil es in der Verordnung steht, kommen da auch noch Ladesäulen rein und das wird alles richtig teuer . Ich frage mich aber, wer in diesem Haus ein Auto haben soll. Wir haben jetzt zumindest im Rat durchgesetzt, dass die Parkplätze bewirtschaftet werden sollen, also zum Beispiel an die die Nachbarschaft vermietet werden können.

Also stecken wir aufgrund der wirtschaftlichen Situation, aber vor allem aufgrund der Regeln in einer Baukrise fest?

Ja. Und ich höre bisher von der Verwaltung nicht, wie wir heraus kommen sollen. Aktuell möchte man den Verlust von sozialem Wohnraum, die ganzen Wohnungen, die aus der Mietpreisbindung in den nächsten Jahren rausfallen, mit mehr Restriktionen entgegenwirken. Wir reden unter anderem über das kooperative Bauland-Modell, was noch ausgeweitet werden soll oder über die Milieuschutzsatzung, die mir als Eigentümer einer Immobilie verbietet ohne Genehmigung eine Wohnung zu vergrößern oder einen Doppelwaschtisch einzubauen. Jeder potenzielle Player auf dem Markt wird in Köln eher verschreckt, als motiviert. Wir müssen uns aber darüber im Klaren sein, dass wir die Privatwirtschaft brauchen, denn wir als Staat allein schaffen das nicht.

Aber die Privatwirtschaft strauchelt auch. Es gibt Projektentwickler, die ihre Wohnung im Moment nur schwer loswerden.

Es ist, als wären Sie in eine Zeitkapsel gestiegen und zu einer völlig anderen Zeit wieder ausgestiegen. Wohnungen sind geplant worden und der Bau gestartet, als klar war, dass sie verhältnismäßig günstig verkauft werden können und der Gewinn trotzdem stimmt. Jetzt werden viele ihre Wohnungen nicht los, weil sie diese so teuer machen mussten, dass es nicht mehr realistisch ist. Aber da haben wir als Politik herzlich wenig Einfluss drauf. Das ist der private Markt und der war eine Zeit lang richtig gut. Die Investoren und Entwickler haben viel Geld verdient. Aber wenn man ehrlich ist, hat der Bau immer wieder Krisen, so ungefähr alle sieben Jahre.

Gerade aus der Wirtschaft wird bei dem Argument stets Kritik laut, dass Baugenehmigungsverfahren sehr lange dauern. Manchmal sieben bis acht Jahre. Wie erleben sie das?

Ich habe öfter mit einem Anwalt zu tun, der auf Baurecht und Bauordnungsrecht spezialisiert ist. Der sagt seinen Mandanten inzwischen, dass sie am besten so schnell wie möglich eine Ablehnung für ihren Antrag erwirken sollen. Dann geht er mit denen vor Gericht und sie haben die Baugenehmigungen schneller, als wenn sie das bei der Bauaufsicht durchboxen. Das ist doch absurd.

Aus unserem Gespräch ergibt sich eine mögliche Lösung: Braucht Köln ein Aufstockprogramm? Auf jedes Reihen-Mehrfamilienhaus einfach zwei Wohnungen oben drauf?

Damit wären wir schon ein ganzes Stück weiter. In Köln haben wir eine große Anzahl an Privatvermietern — Häuser, die über Generationen vererbt werden. Und die meisten Eigentümer würden das total gerne machen, scheitern aber an den besagten zehn Zentimetern oder anderen Kleinigkeiten. Wir haben hier hauptsächlich Verfahren nach Paragraf 34 Baugesetzbuch. Ich brauche also keinen Bebauungsplan, sondern ich muss mich an die Nachbarschaft anpassen. Jetzt ist das Umfeld in Köln aber meistens nicht homogen.

Das ist noch höflich ausgedrückt, oder?

Ich habe schon ganze Straßenansichten ausgedruckt und zusammengeklebt, bei der Bauaufsicht aufgehängt und gefragt, an welchem der unterschiedlichen Häuser ich mich denn jetzt anpassen soll. Das macht es so unheimlich schwer. Da mal zu sagen: So, das ist nicht identisch zum Nachbarn, aber passt trotzdem noch ins Straßenbild und wir kriegen eine oder zwei Wohnungen mehr. Das wär gut. Aufstockungen wären definitiv ein Anfang. Wir können nicht auf Teufel komm raus alles zubauen. Diese Stadt muss auch Lebensqualität haben.