Mieter müssen beim Beginn des Mietverhältnisses in aller Regel eine Kaution zahlen. Damit will sich der Vermieter für den Fall absichern, dass der neue Bewohner seine vertraglichen Pflichten nicht ordnungsgemäß erfüllt, und zum Beispiel Zahlungen schuldig bleibt. Laut Gesetz darf die Kaution höchstens drei Monatsmieten betragen, ohne Betriebskosten- oder Heizkosten-Vorauszahlungen. Was man über die Mietsicherheit wissen sollte:
Irrtum 1: Eine Kaution ist immer fällig
Mieter müssen nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) eine Mietsicherheit nicht automatisch leisten, sondern nur, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Allgemein gibt es drei Möglichkeiten, die Kaution zu zahlen: Man kann dem Vermieter das Geld überweisen, und er legt es auf ein Kautionskonto. Das kann zum Beispiel ein Sparbuch oder ein Tagesgeldkonto sein.
Möglich ist aber auch, dass der Mieter das Geld auf ein Sparbuch einzahlt und es dann an den Vermieter verpfändet. Er händigt dem Eigentümer das Sparbuch aus und fügt eine Verpfändungsurkunde bei. Diese erhalten Mieter bei der Kontoeröffnung in der Bank. Der dritte Weg ist eine Bankbürgschaft: Dabei verbürgt sich die Hausbank, für eine bestimmte Summe geradezustehen, wenn der Mieter als Schuldner ausfällt.
Irrtum 2: Die Kaution muss auf einen Schlag gezahlt werden
Die Mietkaution muss nicht auf einen Schlag und auch nicht schon vor Beginn des Mietverhältnisses gezahlt werden. Die Kaution kann in drei Raten gezahlt werden, die erste Rate wird mit Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die beiden nächsten Raten werden dann zusammen mit den nächsten beiden Mietzahlungen fällig.
Bei Mietverträgen, die seit dem 1. Mai 2013 abgeschlossen wurden, darf der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrages von zwei Monatsmieten in Verzug ist. Die fristlose Kündigung wird allerdings unwirksam, wenn der Mieter die Zahlung rechtzeitig nachholt.
Irrtum 3: Der Vermieter darf das Geld auf sein privates Konto tun
In den meisten Fällen vereinbaren Mieter und Vermieter eine so genannte Barkaution. Hier bekommt der Vermieter den Kautionsbetrag bar ausgehändigt oder im Regelfall überwiesen. Er muss ihn dann auf einem Sonderkonto, getrennt von seinem übrigen Vermögen anlegen. Mieter sollten sich die Zahlung der Kaution quittieren lassen. Spätestens nach Ende des Mietverhältnisses, wenn Mieter die Rückzahlung der Mietkaution fordern, müssen sie nachweisen, dass sie die Kaution tatsächlich gezahlt haben, warnt der Deutsche Mieterbund.
Irrtum 4: Vermieter dürfen immer auf die Kaution zugreifen
Die Kaution eines Mieters ist für den Vermieter tabu, solange der Mietvertrag läuft. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. Ein Vermieter darf selbst dann nicht auf das hinterlegte Geld zugreifen, wenn er sich mit dem Mieter um die Höhe der Miete streitet.
Die Richter gaben damit einer Mieterin aus Bonn Recht, die ihren Vermieter verklagt hatte. Bei ihrem Einzug hatte sie 1400 Euro Kaution hinterlegt. Als die Klägerin später von ihrem Recht auf Mietminderung Gebrauch machte, ließ sich der Vermieter das gesamte hinterlegte Geld auszahlen. Dabei berief er sich auf eine Extravereinbarung im Mietvertrag. Der BGH erklärte diese Klausel im Vertrag für unwirksam: Die Mieterin müsse ihre Kaution zurück erhalten.
Ob Mieter immer ihre komplette Kaution zurückerhalten, und wie lange sie beim Auszug warten müssen - das verraten wir auf der nächsten Seite.
Irrtum 5: Nach der Kündigung bekommt der Mieter alles zurück
Die Mietkaution muss der Vermieter mit Zins und Zinseszins zurückzahlen. Sie sollte aber immer sicher angelegt werden. Denn bei einem Wertverlust hat der Vermieter Anspruch auf eine Nachzahlung, entschied das Amtsgericht Berlin-Tempelhof (Az.: 17 C 96/13). Maßgeblich ist die im Mietvertrag genannte Höhe der Kaution.
In dem verhandelten Fall sollte ein Mieter eine Kaution von drei Nettomieten in Höhe von rund 2730 Euro leisten. Das Geld war aber nicht auf einem Zinskonto angelegt, sondern in Anteile eines offenen Immobilienfonds investiert worden. Der Mieter war damit einverstanden. Der Fonds wurde wegen finanzieller Schwierigkeiten geschlossen und das Guthaben sank auf etwa 713 Euro. Der Vermieter verlangte daher, die Kaution wieder aufzufüllen.
Das Gericht gab dem Vermieter Recht. Wenn die Sicherheit ohne Verschulden des Vermieters an Wert verliert, müsse der Mieter diese wieder bis zur vertraglich vereinbarten Höhe auffüllen. Darauf habe der Vermieter Anspruch. Das Risiko des Wertverlustes der Anteilsscheine habe allein der Mieter zu tragen.
Vermieter müssen die Kaution nicht sofort nach dem Ende des Mietverhältnisses zurückgeben. Denn innerhalb einer angemessenen Frist könne der Vermieter prüfen, ob er noch Ansprüche gegen den Mieter hat, erklärt der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Für diese Prüfung hat der Vermieter in der Regel sechs Monate Zeit.
Sind beispielsweise noch Nachzahlungen für Betriebskosten nach der Sechs-Monats-Frist zu erwarten, kann der Vermieter dafür einen Teil der Kaution einbehalten. Den Rest muss er dem Mieter auf jeden Fall binnen sechs Monaten zurückzahlen. Grundsätzlich kann ein Vermieter die Kaution für alle noch offenen Rechnungen verwenden, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben. Neben nicht gezahlten Mieten und Betriebskosten können damit auch die Kosten für vom Mieter nicht vorgenommene Schönheitsreparaturen beglichen sowie Schäden an der Wohnung beseitigt werden.
Irrtum 6: Nach Auszug wird die Kaution sofort zurückbezahlt
Die Auszahlung dürfen Vermieter nicht zu lange hinauszögern, teilt der Deutsche Mieterbund mit. In bestimmten Fällen kann er aber sechs Monate oder länger prüfen, ob er etwas von dem Geld einbehalten darf - zum Beispiel weil der Mieter den Boden beschädigt und nicht repariert hat.
Schuldet der ehemalige Bewohner dem Vermieter nur noch das Geld für die Betriebskostenabrechnung, darf der Vermieter höchstens einen Teil der Kaution zurückhalten.
Irrtum 7: Mietrückstände können verrechnet werden
Wer seine Miete nicht zahlt, kann den Vermieter nicht mit der entrichteten Kaution vertrösten. Das entschied das Amtsgericht München (Az.: 415 C 31694/11). Denn während eines laufenden Mietverhältnisses habe der Mieter keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution. Im schlimmsten Fall flattert dem Zahlungssäumigen die Kündigung ins Haus.
In dem Fall hatte ein Mieter für die Monate Oktober und November keine Miete gezahlt. Die Vermieterin kündigte dem Mann. Als dieser nicht auszog und auch die Mieten für Dezember und Januar nicht zahlte, erhob die Vermieterin Räumungsklage. Der Mieter hatte zuvor gebeten, seine Mietrückstände mit der Kaution zu verrechnen. Vor Gericht vertrat er die Ansicht, dass dies zumindest hinsichtlich der Zinsen hätte geschehen müssen.
Das sah das Gericht anders und gab der Vermieterin Recht. Ein Mietrückstand von zwei Monaten rechtfertige eine fristlose Kündigung, entschied die Richterin. Da der Mieter keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution habe, könne er sie auch nicht gegen die Mietzinsforderungen aufrechnen. (dpa/gs)
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