Mündlich oder schriftlich, befristet oder unbefristet - Mietverträge können sehr unterschiedlich sein. Was genau drin stehen muss, ist nicht umfassend geregelt. Gerade deshalb sollten Mieter auf einige Punkte achten.
Wohnungsgröße
80 Quadratmeter soll die Wohnung laut Mietvertrag groß sein. Doch die Wahrheit sieht anders aus: Eine Nachmessung ergab, dass es neun Quadratmeter weniger sind. Mieter können in solchen Fällen ihre Miete mindern und zu viel gezahlte Miete zurückfordern.
Die genaue Wohnungsgröße muss aber ausdrücklich im Mietvertrag stehen. Andernfalls haben Mieter keine Möglichkeit, wegen einer Abweichung der Wohnfläche die Miete zu mindern, entschied das Amtsgericht München (Az.: 424 C 10773/13). Angaben in einer Anzeige im Internet oder Aussagen von Maklern reichen nach Ansicht des Gerichts nicht aus.
Mieter hätten zwar grundsätzlich einen Rückforderungsanspruch, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent von der vereinbarten Wohnfläche abweicht. Dies gelte jedoch nur, wenn die Wohnfläche ausdrücklich im Vertrag vereinbart worden sei. Der Mieter müsse sich darum kümmern, dass in diesem Punkt Klarheit herrsche.
Befristung
Normalerweise wird jeder Mietvertrag unbefristet geschlossen. Beschränkungen sind nur zulässig, „wenn ich als Vermieter einen bestimmten Befristungsgrund habe“, erklärt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland in Berlin. Ein solcher Grund könne sein, dass der Vermieter die Immobilie in absehbarer Zeit für sich selbst oder Verwandte benötige. Auch wenn schon beim Abschluss des Mietvertrages feststehe, dass die Wohnung oder das Haus bald saniert werden müsse, sei ein Zeitvertrag rechtmäßig.
Kaution
Auch die Festlegung einer Kaution sei üblich. Der Vermieter darf maximal drei Monats-Kaltmieten als Kaution verlangen. „Der Mieter hat aber das Recht, in drei Monatsraten zu zahlen, die erste Rate bei Beginn des Mietverhältnisses“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin (DMB). Der Vermieter dürfe sowohl ein Konto für die Kaution einrichten als auch den Mieter damit beauftragen, eins zu eröffnen, ergänzt Gerold Happ. „Der Vermieter muss dafür sorgen, dass das Geld zu den üblichen Zinsen verzinst wird.“ Am Ende des Mietvertrages erhalte der Mieter Kaution samt Zinsen innerhalb einer angemessenen Frist zurück - sofern das Geld nicht für noch offene Betriebskostenabrechnungen benötigt werde.
Kündigungsfrist
Mieter können nach Angaben des DMB einen unbefristeten Mietvertrag mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Auf die Wohndauer kommt es nicht an. Für Vermieter dagegen gelten gestaffelte Kündigungsfristen: Bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren können auch Vermieter mit einer Frist von drei Monate kündigen, wenn sie einen Grund haben. Dauert das Mietverhältnis länger als fünf Jahre, beträgt ihre Kündigungsfrist sechs Monate, und wohnt der Mieter schon länger als acht Jahre in der Wohnung, gilt eine Kündigungsfrist von neun Monaten.
In alten, bis Herbst 2001 abgeschlossenen Mietverträgen, steht oft, dass nach zehn Jahren Mietzeit eine zwölfmonatige Kündigungsfrist durch den Vermieter einzuhalten ist. Diese Regelung ist auch heute noch wirksam. Der Vermieter muss sich an diese vertragliche Regelung halten. Für den Mieter gilt eine entsprechende Vertragsregelung heute nicht mehr.
Reparaturen
Ein großer Streitpunkt sind die Schönheitsreparaturen. „Die einfachste, wirksamste Klausel ist 'Der Mieter trägt die Kosten für Schönheitsreparaturen'“, sagt Ropertz. In der Vergangenheit hätten Wohnungs- und Hausbesitzer vielfach starre Vorgaben in die Verträge aufgenommen. Das sei bei heutigen Mietverträgen nicht mehr zulässig. Anstatt der Vorgabe, dass beispielsweise Küche und Bad unbedingt nach drei Jahren zu streichen seien, dürfe es nur heißen, die Räume müssten „im Allgemeinen“ nach dieser Zeit gestrichen werden. „Wichtig ist, dass sich die Fristen am tatsächlichen Abnutzungsgrad orientieren“, ergänzt Happ.
Auch Kleinreparaturen sind häufig im Mietvertrag geregelt. Die Klausel umfasst Bestandteile, deren Zustand und Lebensdauer vom häufigen Umgang mit dem Mieter abhängen und dadurch verschleißen. Auch Bagatellschäden wie kaputte Thermostate von Heizungen fallen darunter. Der Mieter müsse pro Schaden maximal 100 Euro zahlen, so Ropertz. „Ab 101 Euro muss alles der Vermieter tragen.“
Außerdem müsse im Vertrag festgehalten sein, dass der Mieter maximal acht Prozent der Jahresmiete für Kleinreparaturen investieren müsse. Gut zu wissen: Der Mieter muss zwar den Schaden zahlen, aber nicht den Handwerker rufen. Das ist Aufgabe des Vermieters.
Rauchen, Tierhaltung, Rücksichtsrecht, verspätete Zahlung - lesen Sie auf der nächsten Seite, was in diesen Fällen gilt.
Rauchen
Das Landgericht Stuttgart gab 1992 einer rauchenden Mieterin recht, die sich gegen die Kündigung der Wohnung gewehrt hatte (Az.: 16 S 137/92). Begründung der Richter: Rauchen in der Wohnung ist generell erlaubt, wenn es nicht ausdrücklich im Mietvertrag verboten ist.
Die Frau sagte dem Vermieter bei Abschluss des Vertrages zwar, sie habe mit dem Rauchen aufgehört. Dennoch griffen sie und ihre Besucher hin und wieder zur Zigarette. Der Vermieter hätte das Rauchen vertraglich verbieten müssen, befinden die Richter. Die Mieterin habe nicht arglistig getäuscht.
Rücktrittsrecht
Ist der Mietvertrag von beiden Vertragsseiten unterschrieben, kann es sich der Mieter nicht noch einmal anders überlegen. Das gelte auch, wenn der Mieter noch gar nicht in die neue Wohnung eingezogen ist, erläutert der Deutsche Mieterbund. Eine Ausnahme gebe es nur dann, wenn im Mietvertrag ausdrücklich ein Rücktrittsrecht steht. Sonst bleibe dem Mieter nur die Möglichkeit, den unbefristeten Vertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten zu kündigen. Dies sei schon vor dem Einzug möglich.
Tiere
Tierhaltung kann vertraglich geregelt werden, muss aber nicht. Grundsätzlich gilt: „Wellensittiche, Fische - alles immer gar kein Problem“, sagt Happ. Tiere, die in Käfigen oder Aquarien gehalten würden, seien erlaubt. Auch ein Hund oder eine Katze als Haustier dürfen vom Vermieter nicht grundsätzlich verboten werden.
Todesfall
Mietverträge enden nicht mit dem Tod. Stirbt der Partner, können seine Angehörigen weiterhin in der gemeinsamen Wohnung bleiben. Darauf weist die Verbraucherinitiative Aeternitas hin. Sie treten automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein, wenn sie nicht widersprechen. Altschulden wie Mietrückstände übernehmen sie dann allerdings auch. Wer das vermeiden will, sollte dem Eintritt in den Mietvertrag unbedingt im Laufe eines Monats nach Kenntnis vom Tod des bisherigen Vertragspartners widersprechen. Das gilt auch dann, wenn die Angehörigen aus anderen Gründen nicht weiter in der Wohnung bleiben möchten.
Verspätete Mietzahlung
Duldet ein Vermieter jahrelang verspätete Mietzahlungen, kann dem Mieter deswegen nicht irgendwann gekündigt werden. Das berichtet die Zeitschrift „Das Grundeigentum“ (Ausgabe 5/2014) und verweist auf eine Entscheidung des Landgerichts Berlin (Az.: 65 S 213/13).
In dem Fall ging es um die Klage eines Käufers einer Immobilie. Die Mieterin einer Wohnung hatte über Jahre die Miete nicht wie im Vertrag vereinbart am 3. Werktag des Monats, sondern erst nach dem 15. Tag eines Monats gezahlt. Ihr früherer Vermieter ermahnte die Frau zwar einmal, nahm aber die Verspätung anschließend über zehn Jahre lang hin, ohne etwas dagegen zu tun. Dann wurde das Haus verkauft, und der neue Besitzer mahnte das Verhalten der Mieterin ab. In der Folge kündigte er ihr fristlos und erhob Räumungsklage.
Das Amtsgericht Berlin-Neukölln wies diese zunächst ab, dann in Revision auch das Landgericht. Denn durch das Verhalten des früheren Vermieters sei der Mietvertrag abgeändert worden, so dass sich die Mieterin nicht falsch verhalten habe. (gs/dpa)
