Fluktuation ist Wandel, und Wandel bedeutet für eine Stadtgesellschaft innerhalb bestimmter Grenzen zunächst einmal etwas Positives. Wer sich nicht verändert, wird sich auch nicht weiterentwickeln - das gilt für nahezu alle Bereiche. Und dass die Kölner Stadtgesellschaft im Umbruch ist, wird niemand bestreiten wollen. Aber in einem, in einem eminent wichtigen Punkt, hakt es gewaltig: Im Wohnungswesen.

„Wer einmal eine Wohnung in Köln gefunden hat, gibt sie so schnell nicht wieder her. Denn es besteht die berechtigte Sorge, keine Wohnung mehr in vergleichbarer Lage mit ähnlicher Miete zu finden“, sagt Sozialdezernent Harald Rau im Vorwort des aktuellen Wohnungsberichts der Stadt Köln. Und auch wenn man sich bei der Stadt gerne auf die Fahnen schreibt, dass man über das Programm zur Förderung des Wohnungsbaus mehr Investoren finden konnte als geplant, die nackten Zahlen sprechen eine einfache Sprache: Es gibt zu wenig, und vor allem aber zu wenig bezahlbaren Wohnraum in Köln.

Leerstand

Um die nötige Menge an Wohnungswechseln eines „gesunden“ Wohnungsmarktes zu ermöglichen, brächte es erfahrungsgemäß einen Leerstand irgendwo um die drei Prozent. Mehr wäre auch wieder gefährlich, aber in Köln liegt er bei unter einem Prozent, im Bereich geförderter Wohnungen gar bei einem halben Prozent. Und die sind dann noch oft vorgehalten als stille Reserve.

Stand 31. Dezember 2023 gab es in Köln 572.090 Wohnungen, 42.417 oder 7,5 Prozent davon öffentlich gefördert bei über 40 Prozent der Kölner Haushalte, die ein Anrecht auf den Wohnberechtigungsschein haben. 809 Wohnungen sind 2023 aus der Sozialbindung gefallen, nach derzeitigem Stand werden bis 2033 20.499 Wohnungen aus der Belegungsbindung fallen. Der ohnehin geringe Bestand öffentlich geförderter Wohneinheiten wäre nur mit über 2000 neuen geförderten Wohneinheiten jährlich zu halten - danach sieht es aber bei 3500 neuen Wohnungen insgesamt im letzten Jahr aber so gar nicht aus. 163,6 Millionen Euro Landesmittel sind 2023 nach Köln geflossen.

Haushaltsgrößen

Köln bleibt eine der Single-Hauptstädte Deutschlands überhaupt und baut seinen etwas zweifelhaften Ruf in dieser Hinsicht weiter aus. Über die Hälfte der Kölner Haushalte sind Ein-Personen-Haushalte, Tendenz weiter steigend. In rund einem Viertel aller Wohnungen sind zwei Menschen untergebracht, Familien mit einem Kind sind mit rund zehn Prozent vertreten und Paare mit zwei Kindern mit knapp acht Prozent. Der Rest liegt darüber.

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Mieten

Und Köln war, ist und bleibt vergleichsweise teuer, wenn auch günstiger als andere Großstädte wie Hamburg oder München. 32,5 Prozent ihres Einkommens mussten die Kölner Haushalte durchschnittlich für die Miete aufwenden - im Schnitt. Dabei gilt, je geringer das Einkommen, desto höher der Anteil der Miete an den Ausgaben. Bis zu 40 Prozent beträgt er bei einkommensschwachen Haushalten, besonders betroffen sind hier Alleinerziehende. Zwar wird in Köln tendenziell auch besser verdient als in anderen Gemeinden oder Kreisen, aufgehoben wird der hohe Anteil der Mietbelastungen am verfügbaren Einkommen dadurch allerdings nicht.

Mietspiegel

Der Kölner Mietspiegel liegt im Mittel zwischen 7,50 und 12,65 Euro für den Quadratmeter bei 80 Quadratmetern Grundfläche und mittlerer Wohnlage und Ausstattung, je nach Baujahr - keine signifikante Steigerung gegenüber 2022, bis auf eine Ausnahme: Sanierte oder teilsanierte Altbauwohnungen haben überdurchschnittlich angezogen. Betriebskostenbedingte Mieterhöhungen werden allerdings nicht berücksichtigt, die vor allem in den letzten drei Jahren vielerorts kräftig in die Höhe gegangen sind. Grundlage der Berechnungen ist der einfache Mietspiegel, der von der Rheinischen Immobilienbörse im Zusammenspiel mit Kölner Verbänden erstellt wird. Bislang sieht man dort keine Veranlassung, zu einem qualifizierten Mietspiegel überzugehen.

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Barrierefreiheit

Rund ein Drittel der öffentlich geförderten Wohnungen - genau 13.148 - sind barrierefrei. Die frei finanzierten barrierefreien Wohnungen sind nicht gelistet. Bereits seit 1998 geben die Richtlinien des Landes vor, dass nur noch barrierefreier Wohnraum gefördert werden kann. Der Hauseingang muss stufenlos von der Straße erreichbar sein, auch die Aufzugsanlagen. In den Wohnungen dürfen weder Stufen noch Wohnen bestehen. Barrierefrei heißt allerdings nicht automatisch, dass die Wohnungen auch uneingeschränkt Rollstuhl-tauglich sind.

Geflüchtete Menschen

Die Kommunen sind gesetzlich verpflichtet, Geflüchtete unterzubringen, die ihnen vom Land durch die Bezirksregierung Arnsberg zugewiesen werden. Dies sind in erster Linie Asylbewerberinnen und -bewerber, Geflüchtete, die aus humanitären Gründen aufgenommen werden, sowie Menschen aus der Ukraine. Zum Jahresende brachte das Amt für Wohnungswesen 10.427 von ihnen unter. Im Jahresverlauf gab es eine erhebliche Fluktuation aufgrund vieler illegal eingereister Personen, die überwiegend aus den Westbalkanstaaten kamen. Die Erstaufnahme erfolgt in den Containern am Südstadion, von wo aus sie dann in die verschiedenen Flüchtlingsunterkünfte in der Stadt verteilt werden.

Zweckentfremdung

Eine Zweckentfremdung von Wohnraum ohne Genehmigung ist verboten und kann mit einem Bußgeld bis zu 500.000 Euro je betroffener Wohneinheit geahndet werden. 2023 wurden 182 Bußgeldverfahren eingeleitet. Diese betreffen jeweils mindestens eine, können aber auch mehrere Wohneinheiten betreffen. Eine bedeutsame Rolle bei der Zweckentfremdung spielt in Köln, dass zunehmend Wohnungen dauerhaft für die Vermietung an Touristinnen und Touristen verwendet werden. Kurzzeitvermietungen sind genehmigungspflichtig, wenn sie für mehr als insgesamt 90 Tage pro Kalenderjahr erfolgen. Für Studentenwohnungen gibt es Ausnahmen über die Semesterferien.