Frankfurt/Köln – Eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen ist laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) oft deutlich billiger als zu mieten, gerade bei Neuverträgen. Immobilienkäufer standen gegenüber Mietern 2021 in allen deutschen Regionen besser da, zeigt eine gestern veröffentlichte Analyse des IW. Doch die Vorteile der Käufer schwinden mit dem Zinsanstieg besonders in teuren Städten.
Für die Studie des IW mit der Immobilienfirma Accentro wurden die Kosten von Selbstnutzern jenen von Mietern gegenüber gestellt. Auf Käufer entfielen demnach Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notar, die Belastung durch Kreditzinsen sowie entgangene Zinsen – Immobilienkäufer hätten das Geld für Wohnung oder Haus ja auch anlegen können. Auch Kosten für Instandhaltungen und Wertverzehr wurden einberechnet sowie Wertsteigerungen gedeckelt bei drei Prozent pro Jahr. Auf der anderen Seite standen die Nettokaltmieten in Neuverträgen und bei Bestandsmieten.
Käufer mit knapp 60 Prozent gegenüber Mietern im Vorteil
Das Ergebnis: Zahlten Selbstnutzer in Deutschland 2021 – zu den damals sehr niedrigen Kreditzinsen von gut einem Prozent – im Schnitt 4,21 Euro je Quadratmeter, mussten Mieter bei Neuvertragsmieten für vergleichbare Wohnungen 10,30 Euro je Quadratmeter hinlegen und bei Bestandsverträgen 7,04 Euro. Käufer waren also mit knapp 60 Prozent gegenüber Mietern im Vorteil bzw. 40 Prozent bei Bestandsmieten.
NRW: Forderungen an Schwarz-Grün
Nach dem Start der Koalitionsverhandlungen in NRW mehren sich Forderungen zur Wohnungspolitik an die mögliche Regierung von CDU und Grünen. So wünscht sich der Deutsche Mieterbund „klarere und direktere Maßnahmen“ für mehr bezahlbaren Wohnraum. Konkret schlägt der Verband die Gründung einer landesgeführten Wohnungsbaugesellschaft vor.
Auch der Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft erwartet von den Parteien, die Bezahlbarkeit der Mieten im Auge zu behalten. Der Vermieter-Verband Haus und Grund fordert eine Senkung der Grunderwerbssteuer und hofft, dass diese in den Koalitionsverhandlungen thematisiert wird. (dpa)
Ein großer Vorsprung ergab sich laut der Studie selbst in den teuren Metropolen. „Die im vergangenen Jahr fallenden Zinsen haben den Anstieg der Kaufpreise überkompensiert“, so IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. Auch die Reform zur Teilung der Maklerprovisionen habe Käufer entlastet. „Steigende Zinsen werden aber den Selbstnutzerkostenvorteil signifikant verringern.“ Mit der hohen Inflation sind Finanzierungen rasant teurer geworden: Seit Dezember haben sich die Zinsen für zehnjährige Standardkredite laut FMH-Finanzberatung von weniger als ein Prozent auf rund 2,5 Prozent mehr als verdoppelt – Tendenz steigend.
Das IW hat in drei Szenarien mit einem Anstieg der Bauzinsen auf 2, 2,5 oder 3 Prozent errechnet, ob Immobilienkäufer dieses Jahr immer noch besser fahren als Mieter mit Neuverträgen. So lässt schon ein Zinsniveau von 2,5 Prozent die Kosten von Selbstnutzern auf mehr als das Doppelte steigen (8,55 Euro). Rechne man steigende Kaufpreise ein, ergeben sich 8,97 Euro je Quadratmeter. Bei drei Prozent Kreditzinsen steigen die Selbstnutzerkosten auf 10,63 Euro. In diesem Szenario sei mieten bereits in 86 der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städten billiger als kaufen, schreiben die Autoren.
Käufer im Umland von Metropolen besonders im Vorteil
Besonders im Umland der sieben größten deutschen Städte und dem von anderen Großstädten seien Käufer aber auch bei höheren Zinsen im Vorteil. Der „neutrale Zins“ für eine zehnjährige Finanzierung, ab dem die Selbstnutzerkosten den Neuvertragsmieten entsprechen, liege im Umland der Metropolen bei 3,6 Prozent, in übrigen Großstädten bei 3,1 Prozent und in deren Umland bei 3,5 Prozent. Ist der Zins noch höher, sind Mieter im Vorteil.
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Für die übrigen Kreise kommt das IW auf einen neutralen Zins von 3,7 Prozent. In den sieben Metropolen, darunter Berlin, München, Hamburg und Köln, fahren Mieter schon ab 2,8 Prozent besser als Käufer.
Starke Wertsteigerungen bei Wohnungen und Häusern wie in den vergangenen Jahren haben Eigentümer sogar noch stärker begünstigt, als in der Studie dargestellt. Auf der anderen Seite schneiden Menschen mit günstigen Altverträgen in teuren Städten bei der Frage Kaufen oder Mieten gut ab. Experten des Geldratgebers „Finanztipp“ verweisen ferner darauf, dass auch Mieter große finanzielle Chancen haben können: Wer sein Geld langfristig in renditestarke Anlagen wie Aktien anlege, „kann auch als Mieter langfristig Vermögen aufbauen, in manchen Szenarien sogar ein höheres als beim Immobilienkauf“, schreiben sie. (dpa)
