ZinsanstiegImmobilienkäufer müssen jeden Monat viel tiefer in die Tasche greifen
Immobilen waren zuletzt wegen günstiger Zinsen stark gefragt. (Symbolbild)
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Köln – Es ist gerade einmal zweieinhalb Jahre her, da kosteten zehnjährige Immobilienkredite in Deutschland durchschnittlich 0,8 Prozent. Diese goldenen Zeiten sind vorerst vorbei, sagt Max Herbst von der Frankfurter FMH-Finanzberatung: „Die Bauzinsen steigen.“ Und zwar rasant.
Baudarlehen: Zinsanstieg bedeutet mehrere Hundert Euro mehr monatlich
Dem Portal Immowelt zufolge wurden zehnjährige Baudarlehen im Januar noch zu einem Zinssatz von 1,38 Prozent und darunter angeboten. Nur rund drei Monate später liegt dieser bereits bei gut zwei Prozent. Das klingt nach wenig. Doch das täuscht, wie das Immobilienportal vorgerechnet hat. Wer jetzt eine Immobilie kauft, muss demnach für die Darlehensrückzahlung mehrere hundert Euro pro Monat mehr bezahlen als noch Anfang des Jahres.
Die Mehrbelastung bekommen Käufer vor allem in teuren Städten zu spüren. Beispiel München: Die Kaufpreise für eine 80-Quadratmeter-Wohnung liegen hier den Angaben zufolge aktuell bei 764.000 Euro. Bei einer Tilgungsrate von 2,5 Prozent belief sich laut Immowelt die monatliche Belastung bei einem zehnjährigen Baudarlehen und einem Zinssatz von 1,38 Prozent Anfang des Jahres auf 2.470 Euro.
Doch die mittlerweile auf gut zwei Prozent gestiegenen Bauzinsen verändern die Situation: Die Annuität erhöht sich dadurch auf 2.900 Euro, also 430 Euro mehr pro Monat. In anderen Städten ist die Mehrbelastung aufgrund der niedrigen Immobilienpreise und der geringeren Kreditsummen weniger stark.
Und das könnte noch nicht einmal das Ende der Fahnenstange sein. Finanzierungsexperte Herbst hält einen Zinssatz von drei Prozent für Hypothekendarlehen für durchaus realistisch. Falls dieses Szenario eintritt, erhöht sich die Annuitätenrate nochmals deutlich. Für Käufer in München würde das Mehrkosten von 1.030 Euro pro Monat im Vergleich zum Januar bedeuten.
Inflation lässt Zinsen für Baukredite steigen
Der Hauptgrund für die steigenden Bauzinsen ist die Inflation: Bei einer hohen Inflationsrate sind viele Anleger nicht mehr bereit, ihr Geld zu Minusrenditen an den deutschen Staat zu verleihen. „Das treibt die Rendite der Bundesanleihen“, so Herbst. „Werden die Staatspapiere teurer, steigt auch die Rendite der Pfandbriefe - und am Ende gehen die Bauzinsen nach oben.“ Dabei steigen die Zinsen für Immobilienkredite derzeit vergleichsweise schnell. Nach Angaben des Kreditvermittlers Dr. Klein setzten einige Banken ihre Zinssätze innerhalb von sechs Wochen mehrmals hoch.
Schwierig kann das für alle werden, die jetzt vor einer Kauf- und Finanzierungsentscheidung stehen. Doch auch diejenigen, die bereits eine Immobilie besitzen und dessen Finanzierung noch läuft, können betroffen sein. Denn wer seine Immobilie über Kredit finanziert, braucht oftmals eine Anschlussfinanzierung, wenn das erste Darlehen ausläuft. Ihnen wird nun vor Augen geführt, wie groß das Finanzierungsrisiko für ihre Immobilie in den kommenden Jahren werden kann.
Zinsbindung schafft bei Baudarlehen Sicherheit
Grund zur Panik besteht allerdings nicht. „Das Zinsniveau ist im langfristigen Vergleich immer noch sehr niedrig“, sagt Herbst. „Wir bewegen uns derzeit auf dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre.“ In den vergangenen zwei Jahrzehnten lagen die durchschnittlichen Hypothekenzinsen sogar bei 2,99 Prozent. Sicherheitsorientierte Käufer könnten sich allerdings mit langen Zinsbindungen gegen einen weiteren Anstieg absichern. „Dann haben sie ihre Ruhe.“
Dies ist auch bei Anschlussfinanzierungen möglich: Nach aktuellen Daten des Immobilienfinanzvermittlers Interhyp hat sich die Nachfrage nach Anschlussfinanzierungen und sogenannten Forward-Darlehen, die Zinskonditionen vorab festschreiben, in den ersten Wochen des Jahres signifikant erhöht.
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Mit einem solchen Vorabdarlehen sichern sich Immobilienbesitzer die aktuellen Zinsen, auch wenn der Kredit erst in drei oder fünf Jahren benötigt wird. Diese Sicherheit muss allerdings mit zusätzlichen Belastungen in Form eines Zinsaufschlages erkauft werden.