Der frei finanzierte Wohnungsbau spielte auch bislang schon die zweite Geige bei der GAG. Doch künftig dürfte der Anteil noch weiter sinken: „Wir müssten bei Neubauprojekten um die 20 Euro Miete für den Quadratmeter nehmen. Das können und wollen wir nicht“, stellt Vorständin Kathrin Möller klar. Zwar werden wieder neue Projekte angegangen - aber eben mit deutlich verschobenen Schwerpunkten.

Doch auch das „Kerngeschäft“, der geförderte Wohnungsbau, bleibt ein schwieriges Unterfangen. Denn der, das machten Möller und ihre Vorstandskollegin Anne Keilholz mehrfach deutlich, rechnet sich ausschließlich über die Förderprogramme des Landes. Die seien zwar ausgesprochen gut und im Vergleich zum Rest der Republik durchaus „beneidenswert“. Aber die Baukrise bleibt: Die Zinsen erholen sich nur langsam, Fachkräfte fehlen an allen Ecken und Enden und die energetischen Auflagen werden nicht geringer.

Konzernergebnis

Dennoch konnte das Konzernergebnis im Vergleich zum Vorjahr deutlich auf rund 38,5 Millionen Euro gesteigert werden. Was allerdings auch damit zu tun hat, dass man 2022 große Steuerrücklagen gebildet hatte, die letztes Jahr nicht mehr anfielen. Die Verbindlichkeiten des Konzerns liegen bei rund 2,3 Milliarden Euro, die Zinsbelastung betrug im vergangenen Jahr 33,5 Millionen Euro.

Bautätigkeiten

Im Bau sind derzeit 789 Wohneinheiten, davon 578 öffentlich gefördert und 211 frei finanziert. In der Modernisierung stehen 1547 Wohnungen, gefördert und frei finanziert, etwa im Verhältnis 3:1. Gerade bei den Großmodernisierungen hinkt man etwas den eigenen zeitlichen Erwartungen hinterher, speziell beim größten Großprojekt - den von der GAG übernommenen Wohnungen in Chorweiler - wird es 2026 werden mit der endgültigen Fertigstellung. Ursprünglich geplant war 2025. Bei allen Fertigstellungen werden, wo es geht Solaranlagen, Wärmepumpen oder Dach- und Fassadenbegrünungen installiert. In Kalk ist sogar ein komplettes Mehrfamilien-Passivhaus entstanden.

Mieten

Die Mieten sind im Vergleich zum letzten Jahr von durchschnittlich 7,26 Euro auf 7,63 Euro für den Quadratmeter gestiegen. Dabei entfallen im Schnitt 8,47 Euro auf frei finanzierte Wohnungen und 6,18 Euro für den Quadratmeter bei öffentlich gefördertem Wohnraum. Die Angebotsmieten in Köln liegen im Schnitt rund doppelt so hoch: Hier liegt die Messlatte mittlerweile bei 14,32 Euro.

Verzögerungen

Die Verzögerungen haben in erster Linie mit Fachkräftemangel und hohen Zinsen zu tun. Auftragsvergaben wurden bewusst zurückgehalten, um die Finanzierungsmodelle nicht ins Wanken zu bringen. Mittlerweile sind alle Projekte wieder angelaufen und werden fortgeführt. Ein großes Problem bereitet der GAG zudem die Bauphase selbst: Die Mieter müssen schließlich während der Arbeiten anderweitig untergebracht werden. Was an sich schon eine Herausforderung darstellt.

Wohnraum in Köln

Warum Köln beim Bauen von Wohnungen Schlusslicht bei den Großstädten ist

Von

Moritz A. Rohlinger

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Instandhaltung

Die reinen Instandhaltungskosten betrugen 2023 rund 72 Millionen Euro. Umgerechnet auf den Quadratmeter sind das knapp 22,50 Euro, wobei der Löwenanteil hier bei den „normalen“ Kosten liegt und nicht bei den Großmodernisierungen. Speziell bei diesen waren eigentlich höhere Investitionen vorgesehen, die aber teilweise geschoben wurden (s. oben). Auch hier sind die Kosten gegenüber den Vorjahren um knapp einen beziehungsweise sogar über zwei Euro pro Quadratmeter im Jahr 2021 gestiegen.

Service

Große Themen waren im vergangenen Jahr die Felder Service und Erreichbarkeit. Hier will man Anfang Juli einen großen Sprung machen: Alle Anliegen werden künftig zentral unter der Nummer 2011 2011 gebündelt und verarbeitet. Ebenso wird es künftig nur noch eine zentrale Mail-Adresse geben: kundenservice@gag-koeln.de. Dadurch sollen die Abläufe schneller, transparenter und angenehmer werden und die Objektbetreuer wieder mehr Zeit für ihre eigentlichen Aufgaben haben. Die Systemumstellung sowie die ganzen Anpassungen im Hintergrund waren laut Möller ein „Großprojekt“.