Die Stadt Köln hat ein großes Problem: Es gibt nicht genug Wohnraum. Der Wohnungsbau deckt bereits seit Jahren nicht den Bedarf, den die Stadt aufgrund ihres Bevölkerungszuwachses hat. Das liegt vor allem an den zahlreichen Faktoren, Planungsschritten und den finanziellen Hürden, die genommen werden müssen, damit Wohnraum entstehen kann. Die Kölner Verwaltung hat nun auf Beschluss der Politik erstmals einen Bericht erstellt, in dem die wesentlichen Zahlen aufgelistet sind.

Den Anfang auf dem Weg zu neuen Wohnungen macht in der Regel das Planverfahren. Damit wird überhaupt erst Baurecht auf einem Grundstück geschaffen. Dazu sind Bebauungspläne nötig, manchmal auch Änderungen der Pläne für die Flächennutzung. Das ist der größte Teil des Prozesses, weil jede einzelne Wohnung mit jedem einzelnen Zimmer und jedem Details bis hin zur Steckdose in einem solchen Plan ausgearbeitet werden muss, selbst wenn jemand die identische Wohnung mehrmals plant.

Bebauungsplan benötigt im Schnitt 44 Monate

Die Zahl der beschlossenen Bebauungspläne gibt der Bericht für die Jahre 2012 bis 2022 mit durchschnittlich 15 pro Jahr an, mit rund 1200 Wohnungen. Ein solches Planverfahren dauert dabei im Schnitt 39 Monate, also mehr als drei Jahre. 2023 sind vom Rat der Stadt neun Bebauungspläne beschlossen worden, sieben davon für Wohnungsbau mit 1141 Wohnungen. Im Schnitt dauerten diese Verfahren 44 Monate, begannen also schon vor mehr als dreieinhalb Jahren.

Beschlossen hatte die Politik dieses neue Berichtswesen seitens der Verwaltung bereits im Februar des vergangenen Jahres. Die Initiative dazu kam von der FDP-Fraktion, die mehr Transparenz beim Thema Genehmigungsverfahren forderte. Ralph Sterck, Fraktionschef der FDP im Rat der Stadt Köln, erklärt: „Die Stadtverwaltung muss bei Baugenehmigungen und insbesondere Bebauungsplänen viel, viel schneller werden. Es kann nicht sein, dass so etwas im Durchschnitt mehr als drei Jahre dauert. So gibt es gerade den aktuellen Fall, dass ein Investor 22 Wohnungen bauen will, sich aber vor der Verfahrensdauer für den B-Plan scheut. Der Verwaltung ist das egal, weil sie für 22 Wohnungen sowieso nicht das Personal hätte, um den Plan aufzustellen.

Bei den Baugenehmigungen, die im Prozess auf die Planverfahren folgen, sehen die Zahlen besser aus. Im Vorjahr gingen 993 Anträge mit knapp 3000 Wohneinheiten bei der Bauaufsicht ein. Die genehmigten Anträge gibt die Verwaltung für das Kalenderjahr mit 4800 an, somit stammen zahlreiche Anträge noch aus der Zeit vor 2023. Dabei stellt die Verwaltung fest, dass die Zahl der Bauanträge, die 2022 stark zurückgegangen ist, sich 2023 zumindest erholt und soweit bekannt in 2024 nicht wieder deutlich abgenommen hat. Eine Baugenehmigung zu erhalten, dauert in Köln laut Verwaltung dabei im Schnitt 199 Tage.

CDU-Fraktionsgeschäftsführer Niklas Kienitz sagt: „Der Bericht sorgt für Transparenz und gibt uns als Politik die Möglichkeit, einzugreifen und die Verwaltung dabei zu unterstützen, Planungsziele zu erreichen. Positiv ist, dass im vergangen Jahr 4800 Wohneinheiten genehmigt wurden. Eine Zahl, die in die richtige Richtung zeigt. Gleichzeitig offenbart die Mitteilung, dass es noch viel zu tun gibt: Prozesse müssen weiter gestrafft und digitalisiert werden.“

Genehmigte Wohnungen werden nicht fertiggestellt

Doch auch eine genehmigte Wohnung ist noch keine gebaute Wohnung. 9415 genehmigte Wohnungen befanden sich laut Statistik der Verwaltung Ende 2023 im sogenannten Bauüberhang in der Schwebe. Zahlreiche Investoren haben Projekte auf Eis gelegt, es werden auch Planverfahren wieder eingestellt. Die Stimmung in der Immobilienbranche ist weiterhin angespannt.

Das große Problem ist die Gesamtheit der Verfahren kombiniert mit der Marktlage. Ein Projekt, für das ein Planverfahren mit anschließender Baugenehmigung vor fünf Jahren begann und das heute genehmigt ist, müssen Investoren angesichts der gestiegenen Kosten und Zinsen teilweise in Gänze neu kalkulieren. Wie die Rundschau berichtete, sind in Köln 2023 nur noch 149 Neubauwohnungen verkauft worden, der Markt kam also fast zum Erliegen.

Baudezernent Markus Greitemann schätzt die Zahlen für die Verwaltung ein: „Die Statistik zeigt, dass die Investoren am Wohnungsmarkt weiterhin sehr vorsichtig agieren. Wir müssen nun hart daran arbeiten, Planungsrecht zu schaffen, um bereit zu sein, wenn die Wohnungswirtschaft wieder Fahrt aufnimmt.“

Institut sieht Köln als Schlusslicht beim Wohnungsbau

Anfang Mai hat die Verwaltung verkündet, mit 3533 Wohnungen in 2023 wieder deutlich mehr Wohnungen fertiggestellt zu haben. In dem neuen Bericht wird deutlich, dass im gleichen Jahr auch 189 Wohnungsabbrüche gegenüberstehen, also insgesamt 3344 Wohnungen neu auf den Markt kamen. Doch wird damit der Bedarf im Stadtgebiet gedeckt? Ein Gutachten des Instituts der deutschen Wirtschaft antwortet klar mit Nein.

Laut dem Institut wurden in Köln zwischen 2021 und 2023 durchschnittlich 2765 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt. Das Bedarfsmodell des in Köln ansässigen Instituts gibt allerdings einen Bedarf pro Jahr von 7500 für Köln an. Daraus resultiert, dass der Bedarf in Köln nur zu gerade einmal 37 Prozent gedeckt wird. In der Rangliste der sieben sogenannten A-Städte Deutschlands ist Köln damit Schlusslicht. Stuttgart kann den eigenen Bedarf mit 1474 fertiggestellten Wohnungen pro Jahr nur zu 43 Prozent decken, Düsseldorf dagegen mit 2188 neuen Wohnungen im Jahr zu 74 Prozent.

Die Millionenstadt München deckt ihren Bedarf laut Institut sogar zu 93 Prozent. In der Hauptstadt des Freistaats Bayern liegt der Bedarf bei 8900 Wohnungen jährlich, gebaut werden im Schnitt 8298 pro Jahr.

Stadt Köln will nur noch digitale Anträge

37 von 661 Antragstellern haben im 1. Quartal dieses Jahres von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, ihren Bauantrag digital einzureichen. Das sind gerade einmal 5,6 Prozent aller Anträge. Um die Prozesse zu digitalisieren, hat die Verwaltung beim Land den Antrag gestellt, dass sie ab 2025, also bereits ab nächstem Jahr, „nur noch digitale Bauanträge annehmen muss“.