Schluss mit der Stadtflucht?Wie die Energiekrise den Immobilienmarkt verändern könnte
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Köln – Verbraucher wie Unternehmen müssen für Energie immer mehr Geld bezahlen. Experten zufolge wird dies vorerst auch so bleiben. „Ich gehe davon aus, dass wir uns längerfristig, das heißt, die nächsten fünf bis zehn Jahre, mit einem höheren Energiepreisniveau auseinandersetzen müssen“, sagt Michael Voigtländer, Immobilienexperte vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Grund: Die Alternativen zum einst günstigen russischen Gas und Öl sind allesamt teurer.
Dem Experten zufolge haben die Auswirkungen der Energiekrise auch langfristige Auswirkungen auf den Immobilienmarkt. Ein Überblick:
1. Energieeffizienz wird immer wichtiger
Die Dekarbonisierung des Immobilienbestands ist bereits seit einigen Jahren erklärtes politisches Ziel, auch auf europäischer Ebene. Trotzdem spielte es bisher bei den Verbrauchern nur eine sekundäre Rolle.
Kostenvorteil
Gebäude mit hoher Energieeffizienz erzielen in Deutschland bis zu 35 Prozent höhere Preise und sind 67 Prozent mehr nachgefragt als unsanierte Vergleichsobjekte. Zu diesem Ergebnis kam eine Studie im Auftrag des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle (BuVEG). Eigentümer wie Vermieter stehen damit unter Zugzwang. „Wer in die Gebäudehülle seiner Immobilie investiert, spart in der Zukunft nicht nur sehr viel Energie, sondern steigert auch signifikant Nachfrage und Wert“, kommentiert Jan Peter Hinrichs, Geschäftsführer des BuVEG, die Ergebnisse. (ccr)
„Wir haben eigentlich nie wirklich festgestellt, dass Energieeffizienz ein durchschlagender Faktor beim Immobilienkauf ist“, berichtet Voigtländer. Dies ändere sich jedoch nun massiv. „Beim Immobilienkauf achten die Menschen auf Energieausweise, lassen sich Nebenkostenabrechnungen vorlegen und bestimmen danach, was gekauft oder gemietet wird“, so der Experte. Dies gelte ebenso für Unternehmen.
Der Grund: Gerade in schlecht sanierten Häusern und Wohnungen wird das Heizen künftig teurer. Wie viel teurer, hat jüngst eine Studie des Forschungsinstituts für Wärmeschutz (FIW) ermittelt. Demzufolge müssen sich Bewohner von energetisch schlechten, ungedämmten Häusern auf Preissteigerungen von 150 Prozent einstellen. Konkret können sich laut Studie die Kosten für Heizung und Warmwasser in einem Einfamilienhaus – bei Annahme einer Steigerung des Energiepreises von 10 auf 25 Cent/kWh – von 4800 Euro auf 12000 Euro erhöhen, in einer Wohnung von 2250 Euro auf 5625 Euro.
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Dies ebenso wie mögliche Sanierungskosten zögen Kaufinteressierte entsprechend vom Kaufpreis ab, sagt Voigtländer. Zumal es in Deutschland die sogenannte Sanierungspflicht gibt. „Es wird Abschläge geben für unsanierte Gebäude und für solche, die einen hohen Energieverbrauch haben, und zugleich Zuschläge für energieeffiziente Gebäude. Da wird sich der Markt stark ausdifferenzieren.“
2. Kleinere Wohnungen gewinnen an Bedeutung
Die Corona-Pandemie hat die Vorlieben bei der Immobiliensuche verändert: So waren tendenziell größere Wohnungen und mehr Raum gefragt. „Ich glaube, dass sich dieser Trend nun wieder umkehren wird“, sagt Voigtländer. Denn je weniger Quadratmeter es gibt, desto weniger Energie wird verbraucht. „Die, die bisher eine große Immobilie gesucht haben, suchen jetzt vielleicht nur noch mittelgroße. Und die, die sich für mittelgroße Objekte interessierten, wollen jetzt vielleicht nur noch etwas Kleines“, prognostiziert der Fachmann deshalb.
3. Zentrale Lagen rücken wieder in den Fokus
Womöglich werden sich nun infolge der Energiekrise auch die Präferenzen hinsichtlich der Lage verändern, so Voigtländer. Auch hier kristallisierte sich während der Pandemie eine Stadtflucht heraus: Viele wollten raus aufs Land in ein eigenes Haus mit viel Platz und Natur. „Weil man einerseits aufgrund des Homeoffice weniger pendeln musste und anderseits dort auch größere Häuser bekommen hat.“
Könnte an Beliebtheit verlieren: das etwas abgelegene Häuschen im Grünen.
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Doch mittlerweile seien beide Vorteile verpufft. „Während wir in der Vergangenheit eine starke Preisdynamik bei großen, unsanierten Einfamilienhäusern im weiteren Umfeld der Großstädte hatten, sind diese jetzt die Verlierer der aktuellen Entwicklung, zumal die Mobilitätskosten massiv gestiegen sind“, sagt Voigtländer. Um Kosten zu sparen, wird es ihm zufolge die Menschen nun wieder näher an die Stadt beziehungsweise in Orte ziehen, die eine gute ÖPNV-Anbindung haben.
„Seit 2015 hatten wir eine Sub-Urbanisierung, die durch die Pandemie verstärkt wurde. Ich kann mir vorstellen, dass es sich die nächsten Jahre zunehmend dreht und man sich wieder an den Großstädten orientieren wird.“ Mit anderen Worten: Zentrale Lagen werden nochmals attraktiver und damit teurer. „Insgesamt werden sich die Immobilienpreise und Mieten weiter positiv entwickeln, aber langsamer steigend, und eben mit größeren Ausschlägen je nach Lage und Qualität des Objektes“, so das Fazit des IW-Experten.