Damit der Traum vom Haus nicht zum Albtraum wird, muss man unbedingt in jeder Phase wissen, was zu tun ist. Wir geben einen Überblick.
Von Suche bis AbnahmeIn sechs Schritten zum Eigenheim – so gelingt es
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Angesichts attraktiver Bauzinsen lohnt sich der Blick auf energieeffiziente Bauvorhaben.
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Die Bauzinsen sind zuletzt auf ein Jahrestief gesunken: Für Baukredite mit zehnjähriger Zinsfestschreibung bewegen sich die Zinsen derzeit um die 3,3 Prozent. Damit rückt die Realisierung des Traums vom Eigenheim wieder für mehr Menschen in greifbare Nähe, auch wenn die Baukosten weiterhin hoch sind.
Außerdem können nicht eingeplante Kosten das ganze Bauprojekt ins Wanken bringen. Umso wichtiger ist es, zu wissen, was es in welcher Phase des Hausbaus zu beachten gibt.
1. Grundstückssuche
Für die Baugrundsuche sollte man sich vor allem Zeit nehmen. Denn bebaubare Grundstücke sind in vielen Gegenden rar. Immobilienprofis raten, schon vor Suchbeginn eine erste Finanzierungsberatung in Anspruch zu nehmen, um seine individuellen Budgetgrenzen auszuloten.
Mitunter haben die Finanzierungsexperten auch Kontakte an der Hand, die bei der Grundstückssuche helfen können. Manche Fertighaushersteller unterstützen ihre Kunden ebenfalls bei der Baulandsuche. Wer hingegen mit einem Bauträger baut, kauft Grundstück und Haus aus einer Hand und kann sich die Grundstückssuche somit sparen.
2. Grundstücksfinanzierung
„Wenn man zunächst nur die Finanzierung des Grundstücks plant, sollte man schon eine Größenordnung des künftigen Hausbaus in Erfahrung bringen und entsprechende Angebote einholen. Damit kann dann berechnet werden, ob der benötigte Gesamtbetrag überhaupt finanziert werden kann“, rät Thomas Hein, Vertriebsleiter der Immobilienfinanzierung bei der ING.
Alexander Weber, Hauptabteilungsleiter der Debeka Bausparkasse, empfiehlt: „Wenn möglich sollten für die Finanzierung des Grundstücks und die Finanzierung des Bauvorhabens gesonderte Darlehen geschlossen werden, sollte absehbar sein, dass der Baubeginn noch Zeit in Anspruch nimmt. Auf diese Weise können Bereitstellungszinsen für die Bereithaltung der Darlehensmittel reduziert werden.“
3. Planungsphase
Als Nächstes legen die Bauwilligen mit ihrem Baupartner fest, wie das Haus aussehen wird. Dabei auf Energieeffizienz und Nachhaltigkeit zu achten, zahlt sich aus – und das nicht nur nach dem Einzug in Form von niedrigen Energiekosten und einem gesunden Wohnklima, wie Stefan Kohler, Leiter der Allianz Baufinanzierung, betont: „Wer ein besonders energieeffizientes Haus plant, kann schon bei der Finanzierung einen Vorteil erhalten.“
Die Allianz beispielsweise gewährt Darlehensnehmern von Häusern mit guten Energieeffizienzklassen A und B einen Konditionsvorteil von derzeit 0,10 Prozentpunkten auf den Sollzins. „Bei Häusern mit der sehr guten Energieeffizienzklasse A+ gibt es sogar einen Konditionsvorteil von 0,20 Prozentpunkten“, so Kohler.
4. Baufinanzierung
Darüber hinaus können Familien beim Bau besonders klimafreundlicher Häuser von zinsgünstigen Darlehen der KfW-Förderbank profitieren und diese als Baustein in ihren Finanzierungsmix aufnehmen. Üblicherweise besteht eine Baufinanzierung vorwiegend aus einem Annuitätendarlehen. Auch Bausparverträge werden häufig eingesetzt.
Wichtig für eine stabile Baufinanzierung ist, dass bei der Berechnung der Gesamtkosten auch alle Nebenkosten berücksichtigt werden. Dazu gehören neben Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten zum Beispiel auch das Einholen der Baugenehmigung, das Einrichten der Baustelle, das Erstellen eines Bodengutachtens und die Erschließung. Die Nebenkosten können um die 20 Prozent der Gesamtkosten ausmachen, im Einzelfall auch mehr oder weniger.
5. Bauphase
Sobald die Baubehörde die Baugenehmigung erteilt hat, kann die konkrete Bauphase beginnen. Zunächst wächst der Rohbau in die Höhe, dann kommt der Innenausbau an die Reihe. Nicht immer läuft jedoch alles glatt auf einer Baustelle. Deshalb sollten Bauherren schon vor dem ersten Spatenstich eine Bauherrenhaftpflicht- und eine Bauleistungsversicherung abgeschlossen haben.
Denn: „Für die Sicherheit am Bau ist stets der Bauherr verantwortlich, selbst wenn es sich um ein Fertighaus handelt. Der Bauherr haftet für Schäden, die im Zusammenhang mit dem Bau entstehen“, erläutert Alexander Weber von der Debeka Bausparkasse. Unabdingbar sind zudem eine Rohbauversicherung und eine private Unfallversicherung, sollten Eigenleistungen am Bau geplant sein.
6. Bauabnahme
Der offizielle Abschluss des Hausbaus ist die Bauabnahme. Sie besteht in der Regel aus einer gemeinsam mit dem Baupartner durchgeführten Schlussbegehung des Gebäudes, bei dem ein Abnahmeprotokoll mit der Dokumentation vorhandener Baumängel zur Nachbesserung erstellt wird. Nur wenn die Bauarbeiten noch nicht abgeschlossen sind oder ein gravierender Baumangel vorliegt, kann der Bauherr die Abnahme verweigern.