Köln – Die Stadt Köln will ungenutzte Baulücken wieder aus ihrem „Dornröschenschlaf“ wecken und dringend benötigten Wohnraum gewinnen. Deshalb hat sie das Baulückenprogramm angepasst, den Begriff deutlich enger gefasst und ein Pilotprojekt in elf innerstädtischen Stadtteilen gestartet.
Das Programm beschäftigt sich mit kleinen Lücken, etwa einem eingeschossigen Gebäude zwischen zwei viergeschossigen Häusern. Brigitte Scholz, Leiterin des Amtes für Stadtentwicklung und Statistik, spricht von „Zahnlücken“. Meist geht es um wenige Wohnungen, mal fünf, vielleicht mal zehn. „Klein, aber fein“, sagt Scholz. Und Fabian Storch, Professor für Bau- und Immobilienökonomie an der Technischen Hochschule (TH) Köln, sagt: „Das ist ein gutes Instrument. So wird auch das Stadtbild vervollständigt.“
Quote von 56 Prozent
Neu ist das Programm nicht, es läuft seit mittlerweile 28 Jahren, wenn auch unterschiedlich intensiv, je nach Haushaltslage. Die Bilanz laut Stadt: Von rund 5700 erfassten Baulücken sind mehr als 3200 Fälle abgeschlossen, eine Quote von 56 Prozent. Knapp 20 000 Wohnungen sind so entstanden.
Doch nun hat die Stadt die Baulücken anders definiert. Vereinfacht gesagt heißt das: Kleinere Flächen, die etwa noch kein Planrecht haben, fallen raus. Storch weiß, wie schwer es ist, das Programm auch mit Leben zu füllen: „Aufwand und Nutzen stehen in einem bescheidenen Verhältnis.“
Im Idealfall enstünden 700 Wohnungen
Tatsächlich ist es mühsam, Erfolge zu erzielen. 448 Baulücken haben Scholz und ihr Team in den elf Stadtteilen identifiziert, die Privateigentümer angeschrieben, eine Beratung angeboten. 140 Fälle sind laut Scholz positiv gelaufen, also in Bauanträgen, einer Bauvoranfrage oder einem Beratungsgespräch gemündet.
Das könnte Sie auch interessieren:
Das heißt aber auch: 140 positive Fälle sind nicht 140 geschlossene Baulücken. Im Idealfall entstünden aus dieser Zahl etwa 700 Wohnungen. „Wir können damit nicht die Masse an Wohnungen auf die Schiene setzen. Aber gezielt eingesetzt bringt das schon etwas“, sagt Scholz.
Besitzer müssen überzeugt werden
Zur Einordnung: Die Verwaltung geht angesichts des prognostizierten Bevölkerungswachstums von 66.000 benötigten Wohnungen bis 2029 aus. So steht es im Stadtentwicklungskonzept (Stek) Wohnen, darin ist die Rede von 14.000 potenziellen Wohnungen über das Baulückenprogramm. Doch nach der neuen Definition ist klar, dass „das Aktivierungspotenzial deutlich geringer ausfallen wird“. So steht es in einem internen Papier der Verwaltung. In den ersten drei Monaten 2018 soll sich entscheiden, ob das Pilotprojekt auf die ganze Stadt ausgedehnt wird.
Laut Scholz ist es kein Selbstläufer, die Besitzer zu überzeugen. Manchmal sind die Eigentümer zu alt, um ein Bauprojekt anzustoßen, in anderen Fällen sind sich die Erben uneinig. Oder die Besitzer wollen einfach abwarten, ob der Grundstückswert nicht noch steigt. Storch sagt: „Ich kann mir vorstellen, dass es extrem zäh ist für die Stadt.“
