Wie kommt die Stadt an mehr bezahlbaren Wohnraum, sodass Familien und der Mittelstand in Köln nicht abgehängt werden? Diese Überlegung scheint die Stadtspitze zu bewegen. Rund zwei Wochen nachdem die Dezernenten Harald Rau (Soziales und Wohnen), Andree Haack (Stadtentwicklung und Wirtschaft) und Markus Greitemann (Bauen) im großen Rundschau-Interview eine Verringerung der Wohnbauziele angekündigt haben, veröffentlichte die Verwaltung gestern eine Mitteilung mit vier Modellen für die Förderung von günstigem Wohnraum.

Die Mitteilung verschwand kurze Zeit nach der Veröffentlichung wieder von der städtischen Plattform, liegt der Rundschau jedoch vor.

Vier hypothetische Modelle

Das Offensichtliche teilt die Verwaltung darin als Grund für die Überlegungen mit: „Der mietpreisliche Abstand zwischen dem geförderten und dem frei finanzierten Wohnungsbau wird immer größer“, heißt es dort. Der geförderte Wohnungsbau hat derzeit einen gebundenen Mietpreis von 7,10 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete. Beim frei finanzierten Wohnungsbau sind die Angebotsmieten in zehn Jahren von 8,23 Euro (2012) auf 12,54 (2022) gestiegen. Angebotsmieten sind die Preise, die Eigentümer bei Inseraten angeben.

Auch die Bundesregierung hat diese wachsende Lücke laut Mitteilung erkannt. Die Verwaltung zitiert aus dem „Bündnis bezahlbarer Wohnraum“ des Bundes: „Die Förderung von privatem Wohneigentum, insbesondere für Menschen mit mittleren Einkommen (...), kann zur Entspannung von Wohnungsmärkten beitragen.“ Angesichts der Aussagen der Stadtspitze war der Wohnungsmarkt selten so angespannt wie jetzt und der Trend geht davon aus, dass es noch schlimmer wird.

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Von

Moritz A. Rohlinger

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Daraus ergibt sich laut der Mitteilung, dass die öffentliche Hand Anreize für den Bau von sogenannten „preisgedämpften Wohnungen“ geben solle. Also keinen geförderten Wohnraum mit Mietpreisbindung, sondern Mietwohnraum mit einer Eingangskaltmiete von höchstens zehn Euro pro Quadratmeter. Für diese Anreize hat das Dezernat für Soziales, Gesundheit und Wohnen vier Modelle durchgespielt. Diese Modelle wären explizit für Haushalte mit mittlerem Einkommen gedacht, als Kriterium solle ein „Wohnberechtigungsschein C“ nötig sein.

Ein Zuschuss zur Miete

Die Stadt schießt Geld zur Miete dazu. Ein solcher kommunaler Zuschuss könne dazu dienen, die Differenz zwischen den Angebotsmieten und der Grenze von zehn Euro pro Quadratmeter zu kompensieren, heißt es. Die Modellrechnung passt: Die Verwaltung hat mit einem Zuschuss in Höhe von 2,50 Euro pro Quadratmeter zu Miete kalkuliert. Zieht man diesen Zuschuss von einer Angebotsmiete von 12,54 Euro ab, kommt man zumindest knapp an die Grenze von 10 Euro pro Quadratmeter heran. Ein solches Zuschuss-Programm mit einer Laufzeit von fünf Jahren und einer Bezuschussung über zehn Jahre (2500 Wohnungen mit einer Durchschnittsgröße von 65 Quadratmetern) würde die Kommune laut Modellrechnung 48.750.000 Euro kosten.

Kommunales Bauförderprogramm

Was viele Genossenschaften bereits im vergangenen Jahr für den geförderten Wohnungsbau gefördert haben, wird im zweiten Modell erneut überlegt: Eine Förderung durch Darlehen der Kommune für den Wohnungsbau, ähnlich wie die der Landesförderung. Das Beispiel geht von 1250 Euro je Quadratmeter aus. Bei 492 geförderten Wohnungen im „preisgedämpften Wohnungsbau“ pro Jahr und einer Laufzeit von fünf Jahren stünde am Ende eine Summe von 200 Millionen Euro zu Buche, die die Stadt zur Verfügung stellen müsste.

Sozialgerechte Nutzung von Bauland

Eine Steuerung durch die Vergabe von Baugrund vornehmlich für den förderfähigen Wohnungsbau ist die dritte Variante. Die Stadt Münster wird hier als Beispiel genannt, die mit einem Beschluss zur „Sozialgerechten Bodennutzung“ ihren Handlungsspielraum vergrößert habe. Allerdings geht die Verwaltung davon aus, dass dieses Modell aktuell nicht mit der Praxis der Stadtplanung verknüpft werden könne. Zudem wird es als „sehr aufwändig“ beschrieben, die Wohnungswirtschaft für dieses Modell zu gewinnen.

Erweiterung des Baulandmodells

Über das kooperative Baulandmodell könne der Bau von „preisgedämpftem Wohnraum“ zusätzlich zum sozial geförderten Wohnungsbau verpflichtend gemacht werden, ohne Fördermittel. So sollen zu den 30 Prozent Sozialwohnungen auch noch 20 Prozent „preisgedämpfte“ Mieten als Vorgabe für alle Neubauprojekt der freien Wirtschaft mit mehr als 20 Wohnungen gelten. Das würde die Stadt zwar nichts kosten, ist aber dementsprechend auch eine utopische Vorstellung. Das weiß auch die Verwaltung, die in der Mitteilung schreibt: „Ohne eine entsprechende Förderung würde der Wohnungsneubau angesichts der aktuellen Marktlage wohl völlig zum Erliegen kommen.“