Im Auftrag des Bundesverbandes Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) hat das Pestel-Institut für Köln eine Regionalanalyse erstellt. Und die bringt Erstaunliches zutage. Nicht unbedingt in der Tendenz, aber in der Dramatik der Zahlen: Köln brauche in den nächsten vier Jahren den Neubau von über 7000 Wohnungen – pro Jahr. „Der Neubau ist notwendig, um das bestehende Defizit – in Köln fehlen aktuell rund 10.080 Wohnungen – abzubauen. Aber auch, um abgewohnte Wohnungen in alten Häusern nach und nach zu ersetzen“, sagt Matthias Günther vom Pestel-Institut. Dabei gehe es insbesondere um Nachkriegsbauten, bei denen sich eine Sanierung nicht mehr lohne.

Zur Erinnerung: In Köln wurden im letzten Jahr 3533 Wohnungen fertiggestellt, immerhin deutlich mehr als im Noch-Corona-Jahr 2022. Aber eben auch nur die Hälfte dessen, was das Pestel-Institut als Bedarf errechnet hat. Und vor allem: Ohne große Hoffnung auf weiter ansteigende Bautätigkeiten. So gab es in den ersten fünf Monaten dieses Jahres nach Angaben des Instituts lediglich für 1100 neue Wohnungen eine Baugenehmigung. 2023 waren es im gleichen Zeitraum noch 1507.

Leerstand ändert nichts am Bedarf

Am Wohnungsbedarf ändere auch die Zahl leerstehender Wohnungen nichts. Der aktuelle Zensus registriere 14.230 Wohnungen, die nicht genutzt werden, 2,5 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes. Ein Großteil davon – nämlich rund 5.170 Wohnungen – steht jedoch schon seit einem Jahr oder länger leer. „Das sind rund 36 Prozent des Leerstandes. Dabei geht es oft um Wohnungen, die niemand mehr bewohnen kann. Sie müssten aufwendig und teuer – saniert werden, sagt Günther.

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Viele Hauseigentümer halten sich nach Beobachtungen des Pestel-Instituts mit einer Sanierung aber zurück. „In ihren Augen ist eine Sanierung oft auch ein Wagnis. Sie sind verunsichert. Sie wissen nicht, welche Vorschriften wann kommen“, kritisiert der Leiter des Pestel-Instituts. Außerdem hapere es bei vielen schlicht auch am nötigen Geld für eine Sanierung.

Für die Verbandschefin des auftraggebenden Baustoff-Fachhandels, Katharina Metzger, ist das Ergebnis der Untersuchung keine Überraschung: „Der Wohnungsbau ist auch in Köln das Bohren dicker Bretter“, sagt sie. Um hier voranzukommen, fordert Metzger, die Baustandards zu senken: „Einfacher und damit günstiger bauen. Das geht, ohne dass der Wohnkomfort darunter leidet. Andernfalls baut bald keiner mehr.“ Es müsse ein „starkes Abspecken“ bei Normen und Auflagen geben – im Bund, bei den Ländern, aber eben auch bei den Kommunen.