Ratgeber ImmobilienkaufWas zu tun ist, wenn die Finanzierung hakt
Bei der Ratenzahlung unter Druck? Womöglich hilft es, an anderer Stelle den Rotstift anzusetzen.
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- Ist die Finanzierung des Eigenheimes auf Kante genäht, kann es bei anhaltend hoher Inflation und steigenden Bauzinsen eng werden.
- Wer in Schwierigkeiten gerät, sollte früh das Gespräch suchen. Wir geben einen Überblick
Berlin – Die Gründe, weswegen Eigenheimbesitzer ihre Kreditraten nicht mehr zahlen können, sind vielfältig. Die Lösung sieht aber immer gleich aus: Den Dialog mit der Bank suchen. Aus Scham den Kopf in den Sand zu stecken, wäre in jedem Fall der falsche Weg.
Denn wenn Raten nicht gezahlt oder gekürzt werden, folgt nach einer Mahnung die Kündigung des Kredits, dann das Gerichtsverfahren und schließlich die Zwangsversteigerung. Das gilt es abzuwenden, um die Immobilie zu retten.
Reduzierung der Tilgungsrate kann über den Engpass helfen
Oft hilft schon ein ehrlicher Kassensturz. „Bei den monatlichen Ausgaben gibt es häufig Reserven, die auf den ersten Blick gering erscheinen, aber am Ende helfen können, die Rate doch noch zu halten“, sagt Roland Stecher, Immobilienexperte bei der Verbraucherzentrale Bremen. Das können Streamingdienste, ungenutzte Mitgliedschaften in Vereinen oder teure Handyverträge sein. Wer darauf verzichtet, spart bares Geld, das er in die Immobilienfinanzierung stecken kann.
Möglich ist auch, Sparpläne oder Lebensversicherungen eine Zeit lang beitragsfrei zu stellen. „Allerdings sollte man nicht an lebensnotwendigen Dingen sparen, sondern sich Luft zum Atmen lassen“, rät Stecher. „Sonst verzögert man den Prozess nur.“
Reichen die eigenen Reserven nicht aus, um das Loch zu stopfen, ist der Kontakt zur Bank unumgänglich. Der sollte möglichst früh erfolgen, nicht erst, wenn die Rate nicht mehr gezahlt werden kann.
„Der Kunde merkt ja viel eher als die Bank, wenn er in Schwierigkeiten gerät“, sagt Dirk Stein, Immobilienexperte beim Bundesverband deutscher Banken in Berlin. „Dann ist es ratsam zu besprechen, wie groß der Engpass ist und wie lange er voraussichtlich andauern wird. In den allermeisten Fällen findet sich ein Weg.“ Es ist zum Beispiel möglich, die Tilgungsrate zu reduzieren. Viele Bauherren tilgen wegen der bei Abschluss günstigen Zinsen laut Stein mit Raten zwischen drei und fünf Prozent. „Wenn man die Tilgungsraten zum Beispiel auf ein Prozent reduziert, bringt das schon eine spürbare Entlastung.“ Bei größeren Zahlungsausfällen könne die Tilgung sogar zeitweise vollständig ausgesetzt werden, dann müsse der Kunde nur die Zinsen zahlen.
Banken sind bei Problemen in der Regel gesprächsbereit
Der Kunde hat zwar grundsätzlich kein Recht auf Tilgungsreduzierung oder -aussetzung, aber es lohnt sich, mit der Bank darüber zu verhandeln. „Gut ist, wenn bei der Vertragsgestaltung von Anfang an vereinbart wurde, dass die Tilgungsraten während der Laufzeit verändert werden können“, sagt Roland Stecher. Aber auch wenn dieser Passus fehle, seien die Banken im Allgemeinen gesprächsbereit, weil auch sie Interesse an der vollständigen Rückzahlung des Darlehens hätten.
Überweist der Kunde seine Raten jedoch nicht, hat das ernste Folgen. „Wenn der Verbraucher mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Raten ganz oder auch nur teilweise im Verzug ist und der Zahlungsrückstand insgesamt mindestens 2,5 Prozent des Darlehensbetrages beträgt, hat die Bank das Recht, das Immobilien-Darlehen gesamtfällig zu stellen“, sagt Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren in Berlin.
„Sie kann also die gesamte ausstehende Summe auf einmal zur Zahlung verlangen.“ Um dem Verbraucher eine letzte Chance zu lassen, muss die Bank aber eine zweiwöchige Frist setzen. Und sie muss ihm ein Gespräch anbieten, wie die Kuh vom Eis zu holen sein könnte.
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Gelingt es nicht, die weitere Finanzierung des Kredits auf die Beine zu stellen, muss sich der Bauherr wohl oder übel von seiner Immobilie verabschieden. „Das ist aber die absolute Ausnahme“, sagt Dirk Stein.
In solch einem Fall gilt es, möglichst die Zwangsvollstreckung der Immobilie zu vermeiden. „Weder die Bank noch der Kunde haben Interesse an einer Zwangsvollstreckung“, so Stein. Abgesehen vom niedrigen Erlös und den zusätzlichen Kosten für das Gerichtsverfahren bekommt der Kunde auch negative Schufa-Eintragungen. Wer einmal eine Zwangsvollstreckung durchlaufen hat, erhält so schnell nicht wieder einen Immobilienkredit, auch wenn sich seine Einkommensverhältnisse spürbar verbessern.
Kreditvertrag solide und flexibel aufstellen
Um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, kann man mit der Bank vereinbaren, die Immobilie selbst zu verkaufen. Auch hier ist Kooperation angesagt: „Die Bank ist beim freihändigen Verkauf immer mit im Boot, denn der Verbraucher kann das Grundstück nur mit der Grundschuld veräußern“, sagt Holger Freitag.
Kooperiert der Verbraucher aus Sicht der Bank nicht ausreichend, wird sie von ihrer Sicherheit Gebrauch machen und die Grundschuld verwerten. „Das läuft dann darauf hinaus, dass die Immobilie zwangsversteigert wird“, so der Rechtsanwalt. Das dauert unter Umständen länger und die Bank muss das Verfahren vorfinanzieren. „Auch deswegen ist die Zwangsversteigerung meist der letzte Schritt.“
In schwierigen Zeiten zahlt es sich aus, wenn der Immobilienkredit von Anfang an solide finanziert und flexibel gestaltet wurde. Denn während der langen Laufzeit können immer mal wieder Zahlungsprobleme entstehen. „Dann ist es das A und O, mit der Bank zu reden“, sagt Dirk Stein. „Denn beide Seiten haben das Interesse, den Kredit bis zum Ende am Leben zu erhalten.“