Neue Berechnung der GrundsteuerWas sich für Mieter und Eigentümer ändert
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Frankfurt – Mit Beginn des neuen Jahres wird die Grundsteuer neu berechnet. 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht die alten Berechnungen gekippt, weil sie mit der steuerlichen Gleichbehandlung nicht mehr vereinbar seien. 2019 hat der Gesetzgeber die Reform beschlossen. Nun müssen Grundstücke und Bebauungen neu bewertet werden. Zum ersten Mal erhoben wird die neue Grundsteuer ab 1. Januar 2025.
Was ist Grundsteuer überhaupt?
Grundsteuer bezahlen alle Eigentümer von Grundstücken jedes Jahr. Sie berechnet sich nach dem Wert des Grundstückes und der Gebäude. Kommunen und Gemeinden erheben sie. Für sie ist die Steuer eine verlässliche und lukrative Einnahmequelle: In den letzten Jahren bewegten sich die Grundsteuereinnahmen bei rund 15 Milliarden Euro. Von der Grundsteuer zu unterscheiden ist die Grunderwerbsteuer, die beim Kauf von Grundstücken oder Anteilen fällig wird.
Warum die Änderung und Neuberechnung?
Bislang wurden Häuser und Grundstücke mancherorts sehr unterschiedlich besteuert. So gibt es Beispiele, dass für vergleichbare Häuser an einem Ort die Differenz fast beim Vierfachen liegen kann. Das liegt daran, dass der Grundsteuer der sogenannte „Einheitswert“ der Grundstücke zugrunde lag. Im Westen aber stammt der aus dem Jahr 1964. Im Osten beruhen die Werte auf Feststellungen von 1935. Weil sich seither die Werte sowohl im Osten wie im Westen teilweise stark unterschiedlich entwickelt haben, kommt es zu den drastischen Unterschieden. Die müssen in Zukunft vermieden werden, damit die Grundsteuer wieder im Einklang mit der Verfassung steht.
Was ändert sich bei der Grundsteuer?
Das Grundsteuerreformgesetz sieht vor, dass zum 1.1.2022 eine Neubewertung der Grundstücke erfolgt. Dabei ändern sich die grundsätzlichen Positionen zur Berechnung der Steuer nicht. Nach wie vor legt der Grundstückswert die Basis; multipliziert mit der deutlich verringerten Grundsteuermesszahl (sie legt fest, welcher Teil des Einheitswertes steuerpflichtig ist) und den von den Gemeinden festgesetzten Hebesätzen ergibt sich die Grundsteuer. Allerdings wird der Grundstückswert nun anders ermittelt. Neu ist, dass ihm künftig der Bodenrichtwert sowie eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete zugrunde liegen. Um in Zukunft zu vermeiden, dass vergleichbare Grundstücke wieder unterschiedlich besteuert werden, wird die Bewertung in regelmäßigen Abständen aktualisiert. Nun geht es darum, die Grundstückswerte auf Basis des Stichtages 1. Januar 2022 zu ermitteln.
Was hat es mit der Grundsteuer C auf sich?
Zu den bisherigen Grundsteuern „A“ (agrarische Nutzung) und „B“ (bauliche Nutzung) kommt die Kategorie „C“ hinzu. Sie gilt für unbebaute, aber baureife Grundstücke und soll deren Eigentümer zum Bauen animieren, statt Grundstücke über längere Zeit brach liegen zu lassen. So sollen Grundstücksspekulationen vermieden werden und stattdessen neuer Wohnraum entstehen.
Gilt die neue Regelung bundesweit?
Nein. Zwar übernimmt die Mehrheit der Länder die Bundesregelung. Allerdings können die Bundesländer auch eigene Grundsteuergesetze erlassen. Grundbesitzer müssen sich also über Regeln und Rahmenbedingungen informieren, die vor Ort gelten.
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Müssen Grundbesitzer nun selbst aktiv werden?
Noch nicht. Später im Jahr müssen Grundbesitzer eine „Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte“ abgeben. Die Aufforderung dazu soll Ende März öffentlich bekannt gegeben werden. Die elektronische Übermittlung der Daten wird ab dem 1. Juli möglich sein – über die Steuerplattform Elster. Nach jetzigem Stand läuft dann die Abgabefrist bis Ende Oktober.
Wird die Grundsteuer mit der Reform teurer?
Das hängt vom Einzelfall ab. Ziel der Reform jedenfalls ist nicht eine Erhöhung. Die Grundsteuer soll für die Gemeinden aufkommensneutral sein. Da der Grund für die Reform aber Ungleichbesteuerungen sind, kann sich die Höhe der fälligen Grundsteuerzahlung in Einzelfällen ab 2025 ändern.
Betrifft die neue Grundsteuer auch Mieter?
Mieter müssen sich zunächst einmal um nichts kümmern. Denn für die Grundsteuer und die Abgabe der Daten sind die Eigentümer verantwortlich. Doch die Grundsteuer bezahlen viele Mieter über ihre Betriebskostenabrechnung. Da die neue Grundsteuer erst ab 2025 erhoben wird, können die Neuberechnungen auch dann erst in der Nebenkostenabrechnung auftauchen.