Erbschaftssteuer umgehenSo lassen sich Immobilien steuerfrei vererben
Wird eine Immobilie vererbt, fällt für die Begünstigten in der Regel eine Erbschaftsteuer an.
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Köln – Erben wird immer kostspieliger: Weil die Immobilienpreise rasant gestiegen sind, wird die Erbschaftsteuer für viele Bürger zunehmend zur finanziellen Bürde. Denn ob und wie hoch die Steuerlast ausfällt, hängt vom Wert der zu vererbenden Immobilie ab.
Zwar haben Kinder bei Erbschaften und Schenkungen einen Steuerfreibetrag in Höhe von 400.000 Euro. Liegt der vom Finanzamt ermittelte sogenannte Bedarfswert des Hauses oder der Wohnung unter diesem Freibetrag, darf das Amt keine Steuern verlangen. Übersteigt der Wert des Hauses oder der Wohnung dann den Freibetrag, sind Steuern zu bezahlen – und zwar auf den Gesamtwert der Immobilie abzüglich des Freibetrags. Damit nicht genug: Je höher der Gesamtwert der Immobilie, desto höher ist der individuelle Erbschaftsteuersatz für die Kinder. Bis 75.000 Euro beträgt dieser beispielsweise sieben Prozent, bis 300.000 Euro sind es bereits elf Prozent.
Erbschaftssteuer kann verringert oder sogar ganz vermieden werden
Allerdings: „Der vom Finanzamt ermittelte Bedarfswert der Immobilie ist meistens niedriger als der tatsächliche Verkehrswert. Das ist ein klarer Vorteil“, erklärt Jan Bittler, Geschäftsführer der Deutschen Vereinigung für Erbrecht und Vermögensnachfolge (DVEV), die gängige Praxis.
Doch es gibt Möglichkeiten, wie Eltern für ihre Kinder die Erbschaftsteuer reduzieren oder sogar ganz vermeiden können. So kann beispielsweise die vom Verstorbenen selbst genutzte Immobilie unter bestimmten Bedingungen steuerfrei an seine Kinder vererbt werden – unabhängig vom Wert des Hauses oder der Wohnung. Denn die selbst bewohnte Immobilie, das sogenannte Familienheim, spielt im Erbrecht eine Sonderrolle.
Grundsätzlich gilt: „Erben die Kinder das Familienheim, bleibt es, steuerlich betrachtet, außen vor, wenn der Verstorbene dort bis zu seinem Tod gelebt hat und die Erben das Familienheim für weitere zehn Jahre als Erstwohnsitz nutzen“, so Erbrechtsanwalt Bittler. Wer vor Ablauf der Frist wieder auszieht, muss den erbschaftsteuerpflichtigen Teil der Immobilie rückwirkend versteuern. Ein vorzeitiges Verkaufen oder Vermieten der steuerfrei erhaltenen Immobilie ist also nicht möglich.
Bis zum Einzug darf nicht mehr als ein halbes Jahr vergehen
Damit das Familienheim tatsächlich steuerfrei auf die Kinder übergehen kann, dürfen zudem zwischen dem Erbfall und Einzug maximal sechs Monate liegen, und die betreffende Immobilie darf dabei höchstens 200 Quadratmeter Wohnfläche haben. Um die Schenkung optimal zu gestalten, lassen sich in der Praxis häufig sogenannte Umwegschenkungen beobachten. So kann beispielsweise ein Ehepartner einen Teil der Immobilie zu Lebzeiten zunächst an den anderen Ehepartner übertragen, und erst anschließend wird eine Schenkung an das Kind vorgenommen.
Rechenbeispiel
Eine Mutter vererbt ihrer Tochter ein Haus. Das Finanzamt beziffert den Bedarfswert dieser Immobilie auf 500.000 Euro. Abzüglich des Freibetrages von 400.000 Euro bleiben also 100.000 Euro übrig, auf die die Tochter Erbschaftssteuer in Höhe von 11 Prozent zahlen muss – insgesamt 11.000 Euro.
Der Staat sieht bei Schenkungen unter Eheleuten einen Freibetrag von 500.000 Euro und zusätzlich einen Versorgungsfreibetrag von 256.000 Euro vor. Zudem verdoppelt sich bei Schenkungen von Eltern an ihre Kinder auch der persönliche Freibetrag des Kindes, weil beide Elternteile bei eigenem Vermögen Schenkungen an die Kinder vornehmen können. Gehört also die Immobilie beiden Eheleuten etwa zu gleichen Teilen, zählt der Steuerfreibetrag doppelt, weil es zwei Erblasser gibt. Auf diese Weise können Eltern eine Immobilie im Wert von bis zu 800.000 Euro steuerfrei vererben – und das pro Kind. DVEV-Geschäftsführer Bittler warnt allerdings: „Jede Übertragung kostet Geld. Wenn die Immobilie einen Wert von 500.000 bis 700.000 Euro hat, liegen die Kosten für den Notar zusammen mit den Gebühren der Umschreibung im Grundbuch schnell bei 2000 bis 4000 Euro.“
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Hat der Erblasser mehrere Kinder, können diese auch in eine Erbengemeinschaft eintreten. Damit gehört ihnen die geerbte Immobilie dann zwar gemeinsam zu gleichen Teilen, allerdings erhöht sich so auch ihr gemeinsamer Erbschaftssteuer-Freibetrag. „Man profitiert in Erbengemeinschaften zwar von höheren Freibeträgen, hat dann aber andere Probleme, weil alle Erben ein Mitspracherecht haben. Nicht selten endet das mit Hauen und Stechen“, so Bittler.