Die Kölner Stadtverwaltung hat ein Problem mit Büroflächen, die fehlen ihr nämlich. Allen voran, weil es massive Probleme mit dem Stadthaus in Deutz gibt.
Notstand bei BüroflächenStadt Köln hat Zoff mit Vermietern
Von Michael Fuchs
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Im Stadthaus in Deutz gibt es 3900 Arbeitsplätze für die Kölner Stadtverwaltung. Das Gebäude ist sanierungsbedürftig, die Stadt muss hohe Mieten zahlen.
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Die Kölner Stadtverwaltung muss in den nächsten Jahren zehntausende Quadratmeter neue Büroflächen finden, weil Gebäude saniert werden müssen, der Bedarf wächst und Mietverträge auslaufen. Einige Umzüge sind schon beschlossen, hängen aber in der Warteschleife. Andere sind noch nicht entschieden, die Verhandlungen laufen. Möglicherweise wird die Stadt das Stadthaus in Deutz mit 100.000 Quadratmeter Nutzfläche in Teilen aufgeben und eine Alternative für rund 1240 Arbeitsplätze suchen müssen. Denn es gibt Zoff mit der Vermieterin.
Das 1999 fertiggestellte Stadthaus, auch „Technisches Rathaus“ genannt, ist stark sanierungsbedürftig, die Miete hoch. Nach Rundschau-Informationen fließen über 30 Jahre rund 430 Millionen Euro an die Eigentümer – rund 1,2 Millionen Euro pro Monat. Gemäß der Konditionen des laufenden Mietvertrags, der am 31. Januar 2029 für das Westgebäude und am 28. Februar 2029 für das Ostgebäude endet, müsste die Stadt Köln als Mieterin selbst für den Großteil der Sanierungskosten aufkommen. Die Vermieterin ist nur für „Dach und Fach“ zuständig, also die äußere Gebäudehülle und tragende Wände samt Fenstern und Leitungen. Alles andere, darunter Sanitär, Heizung, Klima, Aufzüge, muss die Stadt bezahlen.
Politik will Druck ausüben
Der verstorbene Oberbürgermeister Harry Blum (CDU) sagte, es sei der „vermieterfreundlichste“ Vertrag Kölns. Im Mai 2023 bezifferte die Stadt die erforderlichen Investitionen im Stadthaus auf einen dreistelligen Millionenbetrag. Sie erklärte, die Vermieterin wolle kein Geld in die Erneuerung veralteter technischer Anlagen oder die Modernisierung der Immobilie stecken. Vom Stadtrat ließ sich die Verwaltung deshalb grünes Licht dafür geben, den Mietvertrag für das Ostgebäude bei Bedarf zu beenden und auszuziehen. Damit will sie den Druck auf die Vermieterin erhöhen, der Stadt entgegenzukommen. Besonders bitter: Eigentlich hätte die Stadt eine Kaufoption zum Festpreis haben sollen.
In der Beschlussvorlage von Stadtdirektor Lothar Ruschmeier (SPD) zur Anmietung des Bürokomplexes an der Kölnarena, die der Rat am 27. September 1995 abnickte, heißt es: Der Investor – ein Oppenheim-Esch-Fonds – habe der Stadt angeboten, ihr das gesamte Stadthaus nach Ablauf der Mietzeit von 30 Jahren zum Festpreis von 403,4 Millionen D-Mark (206,3 Millionen Euro) zu verkaufen. Dieses Vorkaufsrecht sollte im Grundbuch gesichert werden, was aber nie geschah (wir berichteten).
Statt also das gesamte Stadthaus zu einem vergleichsweise günstigen Preis kaufen zu können, streitet sich die Stadt jetzt mit der Vermieterin um die künftige Miete. Viel herausgekommen ist dabei noch nicht. Auf Anfrage der FDP-Fraktion teilte die Stadt mit: „Nach wie vor wird die Immobilie zu schlechten Konditionen in Verbindung mit einer hohen Investitionsbeteiligung seitens der Stadt angeboten. Das ist insofern bemerkenswert, da sich der Immobilienmarkt mittlerweile in eine andere Richtung bewegt, so dass attraktive Ankaufoptionen bestehen.“
Kaum Entgegenkommen vom Vermieter
Vermieterin des Stadthauses ist die GEG German Estate Group AG als Tochter der DIC Onsite GmbH. Die GEG vertritt fünf institutionelle Investoren: die Gothaer Asset Management AG, die Versicherungskammer Bayern, die Versicherung DEVK, einen Pensionsfonds der Lufthansa sowie die Ärzteversorgung Land Brandenburg. Die GEG hatte das Stadthaus 2019 vom koreanischen Investor Mirae Asset Global Investments für rund 500 Millionen Euro gekauft.
In den Verhandlungen mit der Stadt haben die aktuellen deutschen Eigentümer bisher kein großes Entgegenkommen signalisiert. Wie die Stadt auf Anfrage der Rundschau mitteilt, erstellt die Vermieterin derzeit eine „Mieterausbaubeschreibung“. Darin solle „detailliert beschrieben sein, welche Maßnahmen die Eigentümerin im Rahmen der Sanierung des Hauses vornehmen wird. Die Mieterausbaubeschreibung ist eine der wichtigen Voraussetzungen für die Prüfung der Angemessenheit des Mietangebots.“ Beschrieben werde, „was die Eigentümerin zu tun gedenkt beziehungsweise zu welchen baulichen Leistungen sie sich verpflichtet“. Allerdings weiß die Verwaltung nicht, wann diese Liste vorgelegt wird. „Ein Datum wurde der Stadt Köln von der Vermieterin bis heute noch nicht genannt.“
Mit jedem Monat, der verstreicht, verbessert sich die Ausgangslage der Vermieterin.
Womöglich spiele die Vermieterin auf Zeit, meint FDP-Fraktionsgeschäftsführer Ulrich Breite. Wenn die Stadt eine Alternative zum teuren Stadthaus Ost suchen wolle, werde die Zeit langsam knapp. „Die Suche nach Alternativen müsste längst begonnen haben. Mit jedem Monat, der verstreicht, verbessert sich die Ausgangslage der Vermieterin“, betont Breite.
Die FDP hatte vorgeschlagen, die Stadtverwaltung könne im Süden des Deutzer Hafens ein neues Bürogebäude errichten. Das lehnte die Stadt ab mit der Begründung, dort solle Platz für Privatunternehmen geschaffen werden. Ganz vom Tisch ist diese Option aber nicht. Die Stadt werde „im eigenen Interesse zu gegebener Zeit prüfen“, ob sie sich an der Konzeptausschreibung für die entsprechenden Baufelder beteiligen werde, so die Verwaltung.
Umzug für 15 Millionen Euro?
Gegen die Aufgabe des 30.000 Quadratmeter Nutzfläche umfassenden Stadthauses Ost spricht, dass ein Umzug kompliziert und teurer wäre. Allein die Verlegung der Verkehrsleitzentrale und eines IT-Knotenpunkts würde geschätzt 7,5 bis 15 Millionen Euro kosten. Auf Anfrage erklärte die Stadt, sie halte die verbleibende Zeit von fünf Jahren für ausreichend, um gegebenenfalls eine Alternative zum Stadthaus zu finden – sei es durch Ankauf von Büroraum oder durch Neubau.
Doch die Erfahrung mit der früheren Kaufhof-Zentrale an der Leonhard-Tietz-Straße zeigt, dass sich viele Projekte verzögern. Die Stadt will in dem 45 000-Quadratmeter-Bau unter anderem ihr Kundenzentrum Innenstadt unterbringen sowie die Feuerwache 1 für die Zeit, in der die marode alte Wache an der Agrippastraße durch einen Neubau ersetzt wird. Der Mietvertrag mit dem Eigentümer Swiss Life Asset Managers wurde im September 2022 unterzeichnet, die Miete soll sich auf mehr als 800.000 Euro pro Monat belaufen. Ursprünglich sollten die ersten städtischen Dienststellen ab Januar 2024 in das Gebäude ziehen. Das hat nicht geklappt. Denn auch hier streitet sich die Stadt mit dem Vermieter.
Der Umbau hat noch nicht einmal begonnen, bisher fanden nur Rückbauarbeiten statt. Unklar ist, ob angesichts der aktuellen Probleme der Baubranche auch Swiss Life zurzeit Schwierigkeiten hat, den Umbau zeitnah zu realisieren. Im Oktober hatte Baudezernent Markus Greitemann in der Bezirksvertretung Innenstadt laut Niederschrift gesagt, es gebe „intensive Verhandlungen mit dem Eigentümer des Gebäudes zu Terminplänen, die die Stadtverwaltung so nicht akzeptieren könne“. Ziel sei, dass das Kundenzentrum „im Sommer 2026 in die Leonhard-Tietz-Straße ziehen könne“.
Swiss Life erklärte auf Anfrage der Rundschau: „Das Projekt befindet sich in einer mietvertraglich angelegten Planungsphase. Die Fertigstellung und der Bezug hängen von den Maßnahmen ab, die für die zukünftigen städtischen Nutzer erforderlich sind. Wir befinden uns hierzu in sehr enger Abstimmung mit der Stadt Köln.“