Die erfreuliche Nachricht zuerst: Die Kaltmieten für frei finanzierte Wohnungen in Köln sind entgegen mancher Befürchtung in den vergangenen zwei Jahren nicht auf breiter Front gestiegen. Das wurde am Mittwoch bei der Vorstellung des neuen Kölner Mietspiegels deutlich. Demnach waren vor allem ältere und neue Wohnungen von Preisaufschlägen betroffen, die teils über 10 Prozent lagen. Dagegen blieb das Mietniveau in Gebäuden, die zwischen 1976 und 2017 errichtet wurden, weitgehend stabil.

Doch die Aussichten „sind nicht besonders rosig“, sagte Werner Nußbaum, Geschäftsführer der Wohnungsbaugenossenschaft „Die Ehrenfelder“. Mietern und Vermietern drohten enorme Belastungen durch neue Klimavorschriften von Bund und EU, so Vertreter des „Arbeitskreises Mietspiegel“. Ein Überblick.

Die aktuelle Lage

Mehr als 36 000 Datensätze zu Wohnungen in Köln wurden für den neuen Mietspiegel ausgewertet. Er ersetzt den Vorgänger von 2021 und bietet Mietern und Vermietern eine Vergleichsgrundlage („ortsübliche Vergleichsmiete“). Vor allem teilsanierte Altbauwohnungen in einfacher Lage wurden teurer. Bei den bis 1960 gebauten Gebäuden stiegen die Mieten seit 2021 im Schnitt von 5,75 auf 6,13 Euro pro Quadratmeter (plus 6,6 Prozent), bei Objekten von 1961 bis 1975 gab es einen Sprung von 7,20 auf 7,80 Euro (plus 8,3 Prozent).

Unterm Strich sei die Erhöhung der Kaltmieten „moderat“ ausgefallen, sagte Hans Jörg Depel, Geschäftsführer des Mietervereins Köln. Doch viele Mieter seien wegen der hohen Energiekosten mit enormen Steigerungen ihrer Warmmiete konfrontiert.

Die Preisspanne

Im Mittel kosten Wohnungen in Köln laut Mietspiegel je nach Alter, Lage und Zustand zwischen 5,10 und 13,25 Euro pro Quadratmeter (siehe Grafik). Bei Neuvermietungen würden jedoch in allen Segmenten teils deutlich höhere Angebotsmieten verlangt, so Ellen Lindner, Geschäftsführerin des Vereins „Rheinische Immobilienbörse“, unter dessen Leitung der Mietspiegel erstellt wurde. Neu eingeführt wurde eine Kategorie für Baujahre ab 2018 – hier werden Spitzenwerte von bis zu 17,20 Euro erreicht.

Der Mangel an Wohnraum

Hohe Mieten würden viele Kölner ins Umland treiben, sagte Thomas Tewes, Hauptgeschäftsführer des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins. Zum wiederholten Mal kritisierte er, dass in Köln zu wenige neue Wohnungen gebaut werden. „Von den benötigten 6000 Wohnungen pro Jahr schafft Köln nicht mal die Hälfte.“ Das werde zu weiter steigenden Mietpreisen führen.

Hans Jörg Depel vom Mieterverein pflichtete ihm bei: „Köln hinkt einfach mit Neubauten hinterher.“ Der Wohnungsmarkt sei quasi leer gefegt, Familien würden gezwungen, ins Umland auszuweichen.

Die Debatte um Mietspiegel

In Berlin gibt es Pläne, für Städte über 100 000 Einwohner einen sogenannten „qualifizierten Mietspiegel“ zur Pflicht zu machen. Auch das Ratsbündnis aus Grünen, CDU und Volt will ihn in Köln einführen. Tewes, Depel und Lindner halten nichts davon.

Sie betonten: In Köln sei der Mietspiegel seit Jahrzehnten ein bewährtes Instrument, das in einem kompetenten Netzwerk erstellt werde. Im Gegensatz zu qualifizierten Mietspiegeln in anderen Städten, so Tewes, sei der Kölner Mietspiegel „absolut rechtssicher“ und einfach zu handhaben. Es sei „fahrlässig“, ihn aufzugeben.

Energetische Sanierung

Die neuen Klimaschutzvorgaben von Bund und EU sehe man mit großer Sorge, betonte Tewes. Viele Hauseigentümer könnten sich die hohen Investitionskosten für eine kurzfristige Umstellung auf erneuerbare Heizenergie samt neuer Wärmedämmung schlichtweg nicht leisten. „Wir werden überschwemmt mit besorgten Anfragen.“

Immobilien in der Region

Die Mieten steigen weiter – vor allem in den großen Städten

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Dierk Himstedt

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Ältere Immobilienbesitzer bekämen dafür keine Kredite mehr und wollten lieber verkaufen. „Das ist Klimapolitik mit dem Holzhammer gegen die Bevölkerung.“ Auch Depel warnte davor, dass die hohen Kosten zu erheblichen Mieterhöhungen zu führen drohen.

Problem Gasheizung

Die Pläne der Ampel-Regierung, wonach ab 2024 keine neuen Gasheizungen mehr eingebaut werden dürfen, seien nicht zu Ende gedacht, kritisierte Werner Nußbaum. In seiner Wohnungsbaugenossenschaft würden rund 80 Prozent der Wohnungen mit Gas beheizt, davon 70 Prozent mit Gasetagenheizungen.

Wenn in einem Mehrparteienhaus eine Gasetagenheizung kaputtgehe, könne man nicht mal eben das ganze Haus auf Wärmepumpe umstellen. „Wir können nicht alles gleichzeitig sanieren.“