Kooperative BaulandmodellNull Wohnungen nach sieben Jahren in Köln
An der Swinestraße in Chorweiler hat die GAG öffentlich geförderte Wohnungen gebaut.
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Köln – Sieben Jahre und 57 Tage nach Einführung des Kooperativen Baulandsmodells ist in Köln noch keine öffentlich geförderte Wohnung auf Basis dieses Modells gebaut worden – dabei sollte das Regelwerk helfen, die bevorstehende dramatische Abnahme von Wohnungen mit gedeckelter Miete zu stoppen.
Doch es wird allmählich zumindest besser, denn die verschärfte Version des Baulandmodells von 2017 greift besser als die Version von 2014, vorher gab es Schlupflöcher für Investoren, etwa hohe Sanierungskosten des Bodens. 4045 Wohnungen sind zumindest formal auf den Weg gebracht, weitere 301 in der Vorbereitung – aber die insgesamt 4346 Wohnungen sind eben noch nicht gebaut (aktuelle Zahlen im Info-Text). Josef Ludwig, Leiter des Amtes für Wohnungswesen, ist aber zufrieden, dass es nun vorangeht, die Wohnungen genehmigt sind. Ludwig sagte der Rundschau am Donnerstag: „Mir war klar, dass es dauert, bis das Baulandmodell greift und am Ende tatsächlich Wohnungen gebaut werden.“ Die Zahlen offenbaren aber, dass es sehr lange dauert, bis ein vom Rat verabschiedetes Werkzeug funktioniert, um den Wohnungsmarkt zu beeinflussen.
Die Bilanz des Kooperativen Baulandmodells
0 öffentlich geförderte Wohnungen sind bislang nach dem Kooperativen Baulandmodell gebaut worden. 2017 verschärfte die Stadt die erste Version von 2014. Laut Stadt werden nach der Nachfolgeversion nun 4045 gebaut, zumindest ist ihr Bau planerisch eingeleitet, weitere 301 sind in Vorbereitung. Die Regel lautet: Bei einem Wohnbau mit mehr als 20 Wohnungen oder 1800 Quadratmeter müssen 30 Prozent der Wohnfläche für die Wohnungen mit gebundener Miete reserviert werden. Das heißt: Von bis zu 13 428 neuen Wohnungen werden bis zu 4346 öffentlich gefördert. So teilt es die Stadt mit.
Nach der ersten Version von 2014 sind zwar noch keine Wohnungen gebaut worden, bei fünf Projekten mit 394 geförderten Wohnungen verpflichteten die Bauherren sich aber freiwillig. Sechs weitere prüft die Stadt aktuell noch, sie können aber auch noch nachträglich in die neue Version von 2017 wechseln, es geht dabei um insgesamt 473 Wohnungen. (mhe)
Wie berichtet, hatte der Stadtrat das Kooperative Baulandmodell eingeführt, seit Februar 2014 gilt es. Das Regelwerk soll Bauherren verpflichten, bei großen Wohnbauvorhaben mindestens 30 Prozent der Wohnfläche für die sogenannten öffentlich geförderten Wohnungen zu reservieren. Das Prinzip dahinter: Das Land hilft finanziell beim Bau dieser Wohnungen, im Gegenzug sind für meist 20 oder 25 Jahre die Kaltmieten gedeckelt, aktuell zwischen 6,80 und 7,60 Euro je Quadratmeter Miete. Es soll helfen, Wohnungen für Menschen mit einem relativ geringen Einkommen zu bauen und den Investoren die kaum renditeträchtigen Wohnungen schmackhaft zu machen. Ein Beispiel: Ein Rentner im Ein-Personen-Haushalt darf höchstens 21 554 Euro im Jahr als Einkommen haben, um den Wohnberechtigungsschein zu erhalten, nur damit hat man das Recht auf eine geförderte Wohnung.
Insgesamt haben 45 Prozent der Kölner theoretisch ein Anrecht auf eine solche geförderte Wohnung – doch die Zahl sank jahrelang, hat sich seit 2015 aber stabilisiert bei 6,8 Prozent am Gesamtwohnungsmarkt. Ende 2019 gab es in Köln 38 362 dieser Wohnungen. Vor 25 Jahren waren es noch rund 75 000. Alleine von 2017 bis 2025 verlieren rund 8400 Wohnungen ihre Bindung an die gedeckelte Miete. Werden also nicht viele dieser Wohnungen in den nächsten Jahren neu gebaut, sinkt die Zahl massiv. Deshalb hat die Stadt ein Wohnbündnis mit Partnern gegründet, sie versucht, jährlich tausend neue geförderte Wohnungen zu genehmigen. Allerdings heißt genehmigt nicht gebaut.
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Das neue Bündnis aus Grünen, CDU und Volt will ein weiteres Modell für den Bau preisgedämpften Wohnraums einführen, also bei geschätzt zehn Euro Miete je Quadratmeter. Die Story des Baulandmodells zeigt: Es kann dauern, bis es greift.