Die Bilanz des Kölner Immobilienunternehmens GAG fällt zwiespältig aus: Einerseits sind die Zahlen stabil, resultieren aber noch aus bereits angegangenen Projekten. Für die Zukunft sieht es weniger rosig aus.
Kölner ImmobilienmarktGAG warnt vor schwierigen Zeiten in Köln
Von Tobias Wolff
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Deutlich schwieriger wird der Wohnungsbau künftig, erklärt die GAG.
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Die Zahlen für 2022 sehen erfreulich gut aus. 1043 fertig gestellte Wohnungen, davon 371 im Neubau und 635 nach abgeschlossener Modernisierung. Fast 200 Millionen Euro Investitionen, unter dem Strich ein Konzernergebnis von 23,5 Millionen Euro. Vermutlich wird das auch im nächsten Jahr noch ähnlich aussehen. Noch, denn bei der Bilanz-Pressekonferenz der GAG machten die beiden Vorständinnen Anne Keilholz und Kathrin Möller klar, dass es so nicht weitergehen wird: „Die Bremsspur ist lang. Die endgültigen Auswirkungen von Pandemie, Krieg, Inflation, Zinsanstieg, Fachkräftemangel und dem Zusammenbruch von Lieferketten werden wir erst in einigen Jahren sehen“, warnte Keilholz. Man habe neben fetten Jahren auch schon Krisen erlebt in der Baubranche, ergänzt Möller. „Aber dass alles auf einmal kommt, das hat von uns noch niemand so gekannt.“
Einschränkungen werden kommen
Was noch optimistisch stimmt, sind die bereits begonnenen Projekte. „Alle im Bau befindlichen Maßnahmen werden fertig gestellt“, betont Keilholz. Und zwar im Wesentlichen im geplanten Tempo und zu den geplanten Kosten. Die Verträge laufen, die Konditionen sind ausgehandelt und das Material langfristig bestellt. Danach sieht es nicht mehr so fröhlich aus. Es werde ungleich schwerer werden neu zu bauen, sagt Möller. Man werde die Investitionen verringern müssen und neue Projekte noch genauer auf den Prüfstand stellen. Zwar ist die Rede nicht davon, neue Projekte zunächst auf Eis zu legen, wie es beispielsweise die Vonovia unter anderem auch in Köln getan hat. Aber Einschränkungen wird es auch bei der GAG geben, was Neubauten angeht.
Das Land kann gar nicht so viel nachfördern wie Lücken entstehen.
Dass die Preissteigerungen und Unsicherheiten speziell im geförderten Wohnungsbau mit Landesmitteln allein nicht auszugleichen ist, betonen beide Vorständinnen. „Das Land kann gar nicht so viel nachfördern wie Lücken entstehen“, sagt Möller. Auch wenn das Förderniveau in NRW hoch sei, müsse man noch an anderen Stellschrauben drehen. Etwa daran, dass ein Drittel aller Baukosten auf staatliche Vorgaben zurückzuführen seien.
Beruhigend für alle Mieter wird die Nachricht sein, dass über die Landesförderungen auch nach erfolgter Modernisierung das Mietniveau gleich bleiben oder nur minimal ansteigen wird – nicht nur bei geförderten Wohnungen, sondern auch bei frei finanzierten. Im Mittel liegt die GAG momentan bei 7,26 Euro für den Quadratmeter kalt (geförderter Wohnraum 5,90 Euro, frei finanziert 7,91 Euro). Die Angebotsmieten auf dem freien Markt in Köln bewegen sich dagegen bei fast dem Doppelten, laut KSK Marktbericht bei 13,71 Euro – im Schnitt. Die GAG sorge für bezahlbaren Wohnraum, erklären die Vorständinnen.
Mieten bleiben auch nach Sanierung stabil
Zu den im vergangenen Geschäftsjahr ganz oder nahezu fertig gestellten Projekten zählen unter anderem der Poller Damm, die Moldaustraße in Chorweiler – hier ist ein Modellprojekt mit ausgefallener Architektur, codierten Zugängen und Photovoltaik entstanden – oder der Mülheimer Ring in Buchheim. Wichtige Impulse gab es laut GAG auch in Chorweiler, wo die energetische Sanierung weiter voranschreite. 2026, so hofft man bei der GAG, sollen die Sanierungen abgeschlossen sein. Im Kalker Norden wertet ein weiterer Neubau den Bestand auf. Nicht zuletzt ist da noch der Baustart von „SechtM“ in der Parkstadt Süd, ein „äußerst anspruchsvolles Vorhaben“, das erste eigene Hochhaus der GAG nach dem Görlinger-Zentrum.
Grafik zum Kölner Wohnungsbau
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Umstrukturierungen gab es auch bei der GAG selbst. Im vergangenen Jahr wurde eine neue Unternehmensstrategie implementiert, die einen festen Rahmen gibt, den einzelnen Teams und Abteilungen aber mehr Flexibilität verschafft. „Das ist eine Riesenanstrengung, die sich langfristig aber bezahlt machen wird“, sagt Keilholz. Gleichzeitig wurden die Personalkosten weitgehend gedeckelt, so dass Neueinstellungen nach Möglichkeit nur nach dem Ausscheiden von Kolleginnen oder Kollegen erfolgen. Momentan arbeiten 633 Menschen bei der GAG.