Kaum noch Bewegung im Kölner Investment- und Büromarkt: Banken sind mit der Kreditvergabe vorsichtig geworden.
Aktuelle UntersuchungKölner Büromarkt auf dem Tiefststand seit 20 Jahren
Von Tobias Wolff
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Deutlich eingebrochen sind sowohl der Investment- wie auch der Immobilienmarkt in Köln.
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Investmentmarkt, Immobilienmarkt, Gewerbenutzung - die Kölner Makler von Greif & Contzen zeichnen ein momentan eher düsteres Bild der Lage. „Viele Investoren auf dem Kölner Investmentmarkt haben die Rolle des Beobachters übernommen“, heißt es im jüngsten Quartalsbericht unverblümt. Zwar nutzten einige Marktteilnehmer die sich daraus ergebenden Chancen und sicherten sich Objekte in guten Lagen. Grundsätzlich aber zögerten die meisten Bestandshalter mit Aktivitäten.
„Die für das zweite Halbjahr erwartete Belebung des Kölner Investmentmarkts ist noch nicht spürbar geworden“, heißt es bei Greif & Contzen. Banken agierten nach vermehrten Insolvenzmeldungen von Projektentwicklern mit noch größerer Vorsicht bei der Kreditvergabe. Im dritten Quartal lag das Transaktionsvolumen bei rund 300 Millionen Euro, während es 2021 noch bei 3,8 Milliarden Euro lag.
Die Transaktionen beschränkten sich überwiegend auf „kleinere bis mittelgroße“ Immobilien. Nur wenige Objekte erzielten Preise über 20 Millionen Euro. Die Mehrzahl der im Jahr 2022 abgebrochenen Verkaufsprozesse seien auch bis dato noch nicht erfolgreich abgeschlossen worden.
Höhere Mieten durch knapperes Angebot
Beim Büromarkt ist die Flächennachfrage ebenfalls deutlich zurückgegangen und liegt momentan bei 128.000 Quadratmetern. Lag man 2022 bei einem Gesamtumsatz von 315.000 Quadratmetern, rechnet man bis Ende 2023 nur noch mit 190.000. Das wäre der Tiefststand in den letzten 20 Jahren. Allerdings sei hier eine grundsätzliche Belebung bemerkbar, hat man bei Greif & Contzen festgestellt.
Je knapper das Angebot, desto höher die Mieten. Was beim Wohnungsmarkt schon lange voll durchschlägt, ist nun auch beim Gewerbe-Immobilienmarkt spürbar - speziell in den Innenstadtlagen. In der Peripherie ist die Situation noch etwas entspannter. Die Spitzenmiete stieg auf 32 Euro für den Quadratmeter, mehrere im vierten Quartal erwartete Mietvertragsabschlüsse dürften das Mietniveau weiter erhöhen.
Größter Umsatzbringer war die Kirchliche Zusatzversorgungskasse des Verbands der Diozösen Deutschlands (KZVK), die sich über 9000 Quadratmeter im Gerling-Quartier gesichert hat. Relativ dichtauf folgt die Boston Consulting Group mit über 7000 Quadratmetern ebenfalls in der Innenstadt, bevor es dann relativ kleinteilig weitergeht. Was auch daran liege, dass öffentliche Einrichtungen, die in den letzten Jahren sehr viele Büros für sich beansprucht hätten, als Nachfragegruppe deutlich abgenommen hätten, heißt es in dem Quartalsbericht.
2023 hofft man auf etwa 90.000 Quadratmeter fertiggestellte Büroflächen. Damit läge man in etwa im zehnjährigen Mittel. 2024 wird mit einem ähnlichen Ergebnis gerechnet. Für das vierte Quartal rechnen die Immobilienmakler dann wieder mit etwas Belebung des Geschäfts: „In den kommenden Monaten wird bei einigen Büronutzern der Druck zunehmen, Standortentscheidungen zu treffen. Der Flächenumsatz dürfte im vierten Quartal daher etwas höher ausfallen als im dritten Quartal.“