In der zweiten Jahreshälfte wird erneut ein niedriges Transaktionsvolumen erwartet. Experten sehen den Tiefpunkt allerdings erreicht.
Stärkster Rückgang unter den GroßstädtenBüromarkt in Köln bricht um rund 70 Prozent ein
Von Tobias Wolff
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In Köln bricht der Markt für Gewerbeimmobilien drastisch ein.
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Die Zahlen sehen zunächst einmal dramatisch aus und vordergründig sind sie das auch: Um annähernd 70 Prozent ist der Markt bei Gewerbeimmobilien in Köln eingebrochen, ein derart fettes Minus haben alle anderen vergleichbaren Großstädte nicht annähernd zu verzeichnen.
Im Vergleich dazu konnte die Landeshauptstadt Düsseldorf laut Maklerhaus Colliers ein mehr als doppelt so hohes Transaktionsvolumen verzeichnen, blieb damit jedoch ebenfalls weit unter der ursprünglichen Prognose. Etwas besser steht Hamburg mit 25 Prozent Minus da, mehr oder weniger ungeschoren blieb lediglich Frankfurt am Main, dort notierte man gerade mal etwas über drei Prozent Rückgang. Und doch sieht man in der Immobilienwirtschaft das untere Ende der Fahnenstange langsam erreicht.
Die Gründe für den starken Rückgang sind vielfältig. Zunächst einmal ganz vordergründig: Es gab in Köln keinen einzigen Abschluss über 100 Millionen Euro, gerade mal sieben Abschlüsse schafften es über die 10-Millionen-Grenze. Für einen der großen Standorte in Deutschland nach vielen Jahren „Verwöhn-Aroma“ eher ungewöhnlich. Zwar gilt Köln nach wie vor als beliebt, auch wegen seiner vielen sogenannten „weichen“ Standortfaktoren wie Atmosphäre und Internationalität. Aber eben nicht um jeden Preis. Vereinfacht gesagt, das Interesse ist da, aber Investoren und Anleger ringen noch um die goldene Mitte bei der Finanzierung.
Schwerpunkt bleibt die Kölner City
Die war in den letzten Monaten offensichtlich speziell in Köln schwer zu finden. Laut Colliers gab es im bisherigen Jahresverlauf mit dem Verkauf des Lofthauses im I/D Cologne im Teilmarkt Mülheim/Kalk bislang nur eine Transaktion im hochpreisigen Core-Segment, alle übrigen Büro-Transaktionen wurden im Core Plus-Segment verzeichnet. Räumlicher Schwerpunkt des Transaktionsgeschehens ist der Teilmarkt City, auf den mit rund 38 Prozent der Großteil des Transaktionsvolumens entfällt. Mit etwas Abstand folgen die beiden Teilmärkte Mülheim/Kalk (32 Prozent) und Ossendorf/Niehl (17 Prozent).
Die Zukunft der Büroarbeit? Coworking Spaces wie hier bei „Wework“ sind in großen Städten wie Köln gefragt.
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Alle Städte haben in den vergangenen Monaten mit erschwerten Rahmenbedingungen zu kämpfen gehabt. Inflation, Rohstoffknappheit, vor allem aber die Zinsunsicherheiten haben vielerorts neue Projekte erschwert. Für Köln scheint aber das steigende Qualitäts- und Energielevel eine besondere Rolle zu spielen. Eine unsanierte, energetisch minderwertige Bausubstanz ist kaum an die Frau oder den Mann zu bringen, und gerade davon gibt es hier genug.
Wir befinden uns an einem Wendepunkt.
Andererseits ist die Talsohle mittlerweile wohl erreicht, glaubt man zumindest bei Colliers: „Wir befinden uns an einem Wendepunkt und sehen, dass die Phase der Preisfindung allmählich zu einem Ende kommt. Das Umfeld entwickelt sich förderlich: Die Finanzierungskosten sind seit Monaten weitgehend stabil, die von der EZB angekündigten weiteren Zinsschritte sind vom Markt bereits eingepreist“, erklärt Christian Sauer, Head of Capital Markets Nordrhein-Westfalen.
Eine allmähliche Marktbelebung, die vor allem vom „kleinvolumigen“ Segment unter 50 Millionen Euro ausgeht, sowie langwierige Preisverhandlungen hätten allerdings zur Folge, dass man auch für die zweite Jahreshälfte von einem niedrigen Transaktionsvolumen ausgehen müsse.
In Köln ist vieles nicht auf neuestem Stand
Aber auch wenn das Geschäft wieder anziehen wird: Der Höhenflug des vergangenen Jahrzehnts, als die Preise nur eine Richtung kannten - nach oben - könnte zumindest vorläufig vorbei sein. Anleger und Investoren müssen sich auf veränderte Rahmenbedingungen einstellen, mahnt Jan-Niklas Rotberg, Geschäftsführer von Savills Deutschland. „Immer deutlicher tritt hervor, dass das hybride Arbeiten die Bürowelt nachhaltig verändert hat und die Büroflächennachfrage durch den Homeoffice-Schub strukturell gesunken ist.“
Der aktuell noch moderate Leerstand werde angesichts der noch hohen Flächenfertigstellungsvolumina weiter zunehmen, zumal die Nutzer nun konjunkturbedingt zurückhaltender werden. „Viele Eigentümer dürften künftig erstmals seit langem wieder damit konfrontiert werden, dass die Mieten nicht mehr steigen“, sagt Rotberg voraus.
Inwieweit das auch für Köln gilt, wird sich zeigen müssen. Denn gerade hier fehlt es eigentlich strukturell am „State-of-the-art“. Mit Einheiten aus den 70er und 80er-Jahren des letzten Jahrhunderts ist nicht viel Staat zu machen, ein Umbau oder eine energetische Erneuerung oft zu teuer, auch die Raumaufteilung entspricht in vielen Fällen nicht mehr modernen Standards.