Das Land NRW hat Kommunen „aufkommensneutrale“ Steuersätze vorgelegt. Für Eigenheimbesitzer wird es teuer.
Grundsteuer-ReformStadt Köln lehnt gesplittete Hebesätze ab
Von Michael Fuchs
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Wohnen dürfte nach der Grundsteuerreform für viele teurer werden, bei Gewerbeimmobilien sinkt dagegen die durchschnittliche Last.
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Die Finanzverwaltung des Landes NRW hat den Kommunen die Hebesätze mitgeteilt, mit denen sie die bevorstehende Grundsteuerreform zum 1. Januar 2025 „aufkommensneutral“ umsetzen könnten. Wie berichtet, beträgt der Hebesatz der Grundsteuer A für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft in Köln derzeit 165 Prozent. Bei der Grundsteuer B für alle sonstigen Immobilien sind es 515 Prozent. Damit liegt Köln im Vergleich zu anderen Großstädten am unteren Ende der Skala.
Die Gesamteinnahmen aus der Grundsteuer betragen in Köln zurzeit 234 Millionen Euro pro Jahr. Das Bundesverfassungsgericht hatte eine Reform der Besteuerung von Immobilien verlangt, weil die jahrzehntealten Bewertungskriterien zu größeren Ungleichbehandlungen bei der Besteuerung führen.
Grundsteuer: Stadt soll nicht mehr kassieren als bisher
Dass die Grundsteuerreform „aufkommensneutral“ sein soll, bedeutet, dass die Städte danach unterm Strich nicht mehr einnehmen sollen als vorher. Das heißt aber nicht, dass die einzelnen Steuerzahler in gleicher Höhe wie bisher belangt werden. Im Gegenteil. Erwartet wird, dass manche künftig mehr bezahlen müssen, andere hingegen weniger. Zudem zeichnet sich eine allgemeine Verschiebung ab: Auf Wohngebäude drohen künftig im Schnitt deutlich höhere Steuern, bei Gewerbebauten sinkt die durchschnittliche Steuerlast (wir berichteten).
Die Grundsteuer wird berechnet, indem das Finanzamt zunächst den Grundsteuerwert der Immobilie berechnet. Dieser wird mit der Steuermesszahl multipliziert. Das Ergebnis ist der Steuermessbetrag. Im letzten Schritt multipliziert die Kommune diesen Messbetrag mit ihrem jeweiligen Hebesatz und erhält so die jährlich zu zahlende Grundsteuersumme.
Laut Finanzverwaltung NRW müsste für eine aufkommensneutrale Reform in Köln der Hebesatz für die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) ab 2025 von 165 auf 282 Prozent erhöht werden.
Bei der Grundsteuer B (Wohn- und Geschäftsimmobilien) wären es bei einem einheitlichen Hebesatz künftig 461 Prozent (statt 515 Prozent).
Deutlich höhere Steuerlast auf Ein- und Zweifamilienhäuser
Doch wie würde sich das für Hausbesitzer und Mieter auswirken? Laut Stadt lag der Grundsteuermessbetrag für Ein- und Zweifamilienhäuser in Köln nach altem Recht im Schnitt bei 87,42 Euro. Multipliziert mit 5,15 bedeutet das eine jährliche Steuerlast von 450,21 Euro.
In Zukunft fällt der Messbetrag aber im Schnitt mehr als doppelt so hoch aus, laut Stadt sind es 182,89 Euro. Bei einem Hebesatz von 461 Prozent macht das 843,12 Euro. Damit müssten Eigentümer und Mieter von Ein- und Zweifamilienhäusern künftig im Schnitt 392,91 Euro mehr bezahlen als bisher, eine Erhöhung um 87,3 Prozent. Bei Wohnungseigentum würde die durchschnittliche Steuerlast demnach von 247,92 auf 299,19 Euro pro Jahr steigen.
Um eine Verschiebung zu Lasten von Wohngrundstücken zu verhindern oder abzumildern, will das Land NRW den Kommunen ermöglichen, verschiedene Hebesätze für Wohnen und Gewerbe anzuwenden. In Köln müssten demnach 352 Prozent für Wohngebäude und 707 Prozent für Nichtwohngebäude angesetzt werden. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern hätte das im Schnitt eine Steuererhöhung auf 643,77 Euro zur Folge. Dagegen würde die Grundsteuer auf Wohneigentum auf durchschnittlich 228,45 Euro sinken.
Bei so genannten Mietwohngrundstücken in Köln (gemeint sind in der Regel Mehrfamilienhäuser) beträgt die durchschnittliche Grundsteuerlast, die sich auf mehrere Mietparteien verteilt, derzeit 1401,57 Euro. Nach der Reform wären es bei einem einheitlichen Hebesatz von 461 Prozent im Schnitt 1409,92 Euro, also fast genauso viel. Würde die Stadt aber den vom Land vorgeschlagenen differenzierten Hebesatz für Wohngebäude in Höhe von 352 Prozent ansetzen, wären es im Schnitt sogar nur 1076,56 Euro. Die Grundsteuerlast für die Mieter würde also im Schnitt sinken. Finanziert wird das über eine höhere Belastung von Ein- und Zweifamilienhäusern und vor allem von Gewerbeimmobilien. Das könnte zu Klagen von Betroffenen führen.
Die Stadt Köln lehnt – wie auch der Deutsche Städtetag – die Einführung gesplitteter Hebesätze ab. Sie befürchtet verfassungsrechtliche Risiken, hält überdies eine Einführung bis Januar 2025 für technisch nicht umsetzbar. Kämmerin Dörte Diemert kündigte eine Prüfung der vom Land vorgelegten Hebesätze an: Sie deckten sich „nicht mit den aktuellen Berechnungen der Stadt, was möglicherweise daran liegt, dass das Land auf den Stand 30. März zurückgegriffen hat und auch Werte aus Schätzungen und noch in Klärung befindlichen Sachverhalten herangezogen hat“.