Der Abwärtstrend bei den Immobilienwerten hat deutschlandweit weiter Fahrt aufgenommen. In nahezu allen Regionen waren 2023 die Kaufpreise für Eigentumswohnungen (inflationsbereinigt) günstiger als im Vorjahr. Am stärksten betroffen von dem 2022 beginnenden Preisnachlass auf dem Immobilienmarkt sind die hochpreisigen Metropolen in Deutschland – die sogenannten „Big 7“. Dies belegt der „Wohnatlas“ der Deutschen Postbank. Insgesamt gesehen hat sich damit im vergangenen Jahr verfestigt, dass der permanente Wertanstieg über die rund zehn Jahre seit 2012 nun erst einmal zu Ende zu sein scheint.

Preise der Regionen im Vergleich

Die Experten des Hamburger Weltwirtschaftsinstituts (HWWI), auf das sich die Postbank bezieht, haben berechnet, in welchen Regionen die Immobilienpreise 2023 besonders stark gefallen sind. Die „Big 7“ (die sieben größten Städte in Deutschland) waren danach mit minus 12,7 Prozent im Schnitt stärker betroffen als die sonstigen Großstädte (11,4 %), mittelgroßen Städte (10,8 %) und Landkreise (9,7 %).

Den größten Wertverlust verzeichnete der bayrische Landkreis Bayreuth (minus 24,8 %), gefolgt vom Erzgebirgskreis in Sachsen (minus 21,4 %). Den höchsten Anstieg berechneten die Immobilienexperten im hessischen Werra-Meißner-Kreis mit plus 40,8 Prozent.

Ranking bei den „Big 7“

„Nach mehreren Jahren des besonders kräftigen Anstiegs überhitzten die lokalen Immobilienpreise in den Metropolregionen. In den beliebten Großstädten und ihrem Umland sind die Anpassungen nun besonders stark zu spüren“, sagt Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Privatkundenbank in Deutschland. Dennoch sei das Preisniveau in den größten deutschen Städten immer noch auf einem sehr hohen Stand. Angeführt wird die Liste der „Big 7“ vom Großraum München mit im Schnitt 8909,30 Euro/m²), gefolgt von Hamburg (6230,33 Euro) und Frankfurt am Main (6178,54 Euro). Köln ist weiterhin in dieser Liste die günstigste Metropole mit durchschnittlich 4862,11  Euro pro Quadratmeter (siehe auch Kasten). Etwas teurer als Köln zum Vergleich sind Berlin (5806,91 Euro) und Düsseldorf (5008,06 Euro).

Immobilien in Ferienregionen

Ähnliches wie für die Metropolen gilt für die beliebten Feriengebiete in den Landkreisen an der Nord- und Ostsee sowie am Alpenrand. Auch diese Regionen waren 2023 zwar im Schnitt von sinkenden Quadratmeterpreisen betroffen. Hier lag die Spanne der Wertminderungen zwischen minus 1,5 Prozent im Landkreis Vorpommern-Greifswald und minus 18,7 Prozent im schleswig-holsteinischen Landkreis Dithmarschen. Dennoch stellen die Experten des HWWI heraus, dass die Preise für Eigentumswohnungen in den genannten Gebieten bereits vor den nun erfolgten Preiskorrekturen der letzten beiden Jahre sehr hoch waren. Wohnungen beispielsweise auf den beliebten Inseln Sylt, Föhr und Amrum sowie Ferienorte wie St. Peter Ording seien weiterhin sehr teuer. Im Durchschnitt für die genannten Regionen berechnete das HWWI einen Quadratmeterpreis von 8866,61 Euro – der zweithöchste Wert hinter München.

Bei den Landkreisen liegt zwar Schleswig-Holstein mit einem ganz vorne. Unter den Top 10 der im Schnitt teuersten Landkreise taucht allerdings achtmal das Bundesland Bayern auf.

Großstädte jenseits der „Big 7“

Der Abwärtstrend betrifft auch die Großstädte mit mehr als 100.000 Einwohnern. Auch abseits der größten sieben Metropolen sanken die Preise für Eigentumswohnungen – zumindest inflationsbereinigt. Die höchste Wertminderung verzeichnete die rheinland-pfälzische Hauptstadt Mainz mit minus 16,2 Prozent zum Vorjahr 2022, gefolgt von der schleswig-holsteinischen Hauptstadt Kiel (minus 15,3 %), Augsburg in Bayern (minus 15,3 %) und der sächsischen Hauptstadt Dresden (minus 14,8 %).

Den geringsten Wertverlust berechneten die HWWI-Experten für Jena in Thüringen mit einem durchschnittlichen Realpreisrückgang von minus vier Prozent. Großstädte ohne reale Kaufpreisverluste konnten die Experten 2023 nicht ermitteln. Unter den Top 10 mit den geringsten Wertverlusten sind mit Dortmund (minus 7,9 %) und Oberhausen (minus 8,9 %) auch zwei Städte aus Nordrhein-Westfalen. Allerdings liegen insbesondere bei Oberhausen mit 1928,87 Euro pro Quadratmeter im Schnitt die Preise für Wohnimmobilien auch auf einem sehr niedrigen Niveau.

„Viele Städte, die in den vergangenen Jahren noch hohe Preiszuwächse verzeichneten, gehörten 2023 zu den größten Verlierern“, stellt Manuel Beermann im neuen Wohnatlas fest. Und er fügt hinzu, dass Orte, die durch ihre Universitäten, Wissenschaftszentren, kulturellen Highlights und charmanten Innenstädte punkten können, attraktiv bleiben. Sie würden oft mit erschwinglicheren Preisen als die „Big 7“ locken.

Zahlen für Köln und das Umland

Für Köln haben die Experten der HWWI berechnet, dass 2023 im Durchschnitt der Quadratmeterpreis bei 4862,11 Euro lag. Inflationsbereinigt hat sich damit der Kaufpreis für Eigentumswohnungen zum Vorjahr 2022 um 10,92 Prozent verringert.

Zum Vergleich: In der NRW-Landeshauptstadt Düsseldorf liegt der Quadratmeterpreis im letzten Jahr bei 5008,06 Euro im Schnitt – inflationsbereinigt ein Wertrückgang von 14,09 Prozent. In Bonn liegen die berechneten Preise für Eigentumswohnungen im Schnitt bei 3854,13 Euro (minus 10,32 % zu 2022).

Im Rhein-Sieg-Kreis ermittelten die Hamburger Immobilienexperten einen Kaufpreis pro Quadratmeter in Höhe von 3247,83 Euro (minus 7,16 %), gefolgt vom Rhein-Erft-Kreis mit 3133,37 Euro/m² (minus 9,37 %) und dem Rheinisch-Bergischen Kreis mit 3103,39 Euro/m² (minus 12,37 %).