Der Kölner Haus- und Grundbesitzerverein (HuG) schlägt Alarm. Wieder einmal, denn zu viel ist aus seiner Sicht in den vergangenen Jahren und Jahrzehnten auf dem Kölner Immobilienmarkt nicht gut gelaufen. Diesmal allerdings aus einer anderen Sicht: Das Institut für Wirtschaft in Köln hat in einer Studie einen Rückgang des Angebots an Mietwohnungen um rund 15 Prozent festgestellt. Eine Größenordnung, die unter den deutschen Großstädten einmalig sei, wie der Hauptgeschäftsführer bei Haus und Grund, Thomas Tewes, betont. Und deshalb die provokante Frage stellt, ob Vermieter in Köln auf dem Rückzug seien.

Verwunderlich sei das nicht, sind sich Tewes und HuG-Vorsitzender Konrad Adenauer einig. Denn die Ergebnisse decken sich mit einer nicht-repräsentativen Umfrage, die Haus und Grund unter seinen Mitgliedern hat aufstellen lassen. Über 80 Prozent aller Wohngebäude in Köln gehören Privatpersonen und Eigentümergemeinschaften, für Deutschland ebenfalls ein Spitzenwert. Doch den privaten Eigentümern werde viel zu wenig Aufmerksamkeit entgegengebracht, bemängeln Adenauer und Tewes.

Die Altersstruktur

Fast die Hälfte aller privaten Eigentümer ist 65 Jahre alt oder älter. Größtenteils, so ergab die Umfrage, Menschen aus „ganz normalen Verhältnissen“ (Tewes), die ihr Eigentum als Altersvorsorge sehen. Doch die bekämen über Regularien, Vorschriften und vor allem immer kompliziertere Gesetzeslagen mehr und mehr Schwierigkeiten, die Verwaltung in die eigenen Hände zu nehmen. Insbesondere, wenn es um Sanierungen und damit verbunden um staatliche oder kommunale Förderungen gehe. Gerade einmal 3,3 Prozent der über 3000 Befragten liegen bei 39 Jahren oder jünger.

Die Wohnraumverwaltung

Die Verwaltung des Mieteigentums liegt bei fast zwei Dritteln aller Eigentümer in privater Hand. Oftmals allerdings nicht freiwillig: Denn Hausverwaltungen winken gerade bei kleineren Objekten schnell ab, erklärt Tewes: „Die Hausverwaltung ist bei uns längst Thema Nummer eins in den Beratungsgesprächen und mit sehr vielen Herausforderungen behaftet. Das geht bei manchen Vermietern an die Leistungsgrenze. Auch die Rechtsverwaltung bei Eigentümergemeinschaften wird immer schwieriger“, so Tewes.

Die Mietpreise

Weit mehr als die Hälfte aller Befragten richten sich beim Mietzins an die ortsübliche Vergleichsmiete. Mit einigem Abstand folgen Index- und Staffelmiete. Wobei der größte Teil der Mieten regelmäßig oder unregelmäßig im Laufe des Mietverhältnisses erhöht wird und nicht mehr wie früher bei Neueinzug. Unter anderem eine Folge der Mietpreisbremse, sagt Tewes. Allerdings hätten gerade die privaten Vermieter eher ein Interesse an stressfreien Mietverhältnissen als am „letzten Cent“. Im Schnitt lagen die Erhöhungen im Bestandsbau in den letzten Jahren um die drei Prozent. Beim Neubau allerdings sind die jährlichen Sprünge im Schnitt deutlich höher.

Der Klüngel-Faktor

Ohne Empfehlungen von Vormietern oder Freunden knickt die Chance, eine passende Wohnung zu finden, um gut die Hälfte ein. Auch das, beklagen Adenauer und Tewes, unter anderem eine Folge der steigenden Anforderungen an Vermieter. In einer „Mietergesellschaft“ (Tewes) mit all ihren gesetzlichen Regelungen verließen sich viele Vermieter nicht mehr auf den freien Markt - „Schufa-Auskunft hin oder her“. Ganz abgesehen davon tauchen viele Wohnungen gar nicht erst auf dem Markt auf.

Modernisierungen

Wenig verwunderlich: Haus und Grund lassen kein gutes Haar am Umgang der Ampel mit energetischer Sanierung. Als „einzigen Rohrkrepierer“ bezeichnet Tewes die Diskussionen um Wärmepumpen. Die Menschen seien verunsichert, wüssten nicht wie lange Förderungen liefen oder was überhaupt geplant sei. Also machen sie das, was sie immer gemacht haben - Heizung, Heizkessel und Fenster. Manche Mitglieder bauten sogar wieder Ölheizungen ein, berichtet Tewes. Allerdings: Gut 20 Prozent der Befragten würden bei künftigen Maßnahmen auch erneuerbare Energien in den Fokus stellen. „Der Sanierungswille ist da“, sagt auch Konrad Adenauer. „Aber es fehlt an der Rentabilität“.

Neuer Wohnraum

Noch einmal verweisen Tewes und Adenauer vehement auf die private Immobilienwirtschaft, wenn es um die Schaffung neuen Wohnraums gehe. Hier leisteten die Eigentümer Beachtliches, denn gut ein Viertel allen neuen Wohnraums entstehe durch private Initiativen. „Die Rede ist aber immer nur von den Großen, von ,der Immobilienwirtschaft'. Die gibt es aber in diesem Sinn gar nicht“, meint Tewes. Vielmehr sei es ein Zusammenspiel vieler Faktoren, bei denen die Anliegen der Privaten viel zu oft unter dem Teppich landeten. Es sei ein Unterschied, ob ein Vorstandsvorsitzender eines großen Unternehmens bei der Stadt wegen eines Grundstücks oder einer Baugenehmigung anfrage oder Lieschen Müller.

Fazit

Zu wenig Förderung, zu viel Reglementierung, zu lange Bearbeitung. Nur wenig Positives ließ sich Haus und Grund in Bezug auf Stadt, Bund und Land entlocken. Aber immerhin ist aus Sicht des Eigentümerverbandes der ganz überwiegende Teil der Eigentümer und Vermieter in Köln mit der Situation im Moment „mehr oder weniger“ beziehungsweise „voll und ganz“ zufrieden. Noch, mahnt Tewes. Denn die Zahl derer, die etwa im Rahmen einer Erbschaft die Verantwortung für eine Immobilie übernehmen würden, sinke: „Man muss ja auch ein wenig bekloppt sein dafür unter diesen Rahmenbedingungen.“