Köln – Käufer einer Eigentumswohnung in Köln wohnen deutlich billiger als die Mieter einer vergleichbaren Neubauwohnung. Der Kostenvorteil der Käufer beträgt in der Domstadt 65,1 Prozent, wie Michael Voigtländer, Immobilienexperte des Instituts der deutschen Wirtschaft, unterstrich. Für den Wohnkostenreport des Immobiliendienstleisters Accentro hat das IW die Kosten in 401 deutschen Kreisen und kreisfreien Städten untersucht. Demnach leben Selbstnutzer in 399 Gebietskörperschaften günstiger. Sie bezahlen im Durchschnitt 4,32 Euro pro Quadratmeter im Monat, während die Neuvertragsmieten bei 9,89 Euro liegen. Damit ist im bundesweiten Durchschnitt der Kauf einer Wohnimmobilie 56 Prozent günstiger, als diese zu mieten.

Fast überall in der Region ist der Preisvorteil für Selbstnutzer stark ausgeprägt (siehe Tabelle). Besonders hoch ist er in Köln, der deutschen Metropole mit dem höchsten Kostenvorteil. Die Spanne reicht dabei von 41,1 Prozent in Berlin über 50,3 Prozent in Hamburg, 53,6 Prozent in München, 58,1 Prozent in Stuttgart, 60,6 Prozent in Frankfurt und 64,3 Prozent in Düsseldorf. „Aber auch in ländlichen Gebieten oder Regionen mit niedrigen oder mittleren Kaufpreisen sind hohe Selbstnutzerkostenvorteile zu beobachten“ so Voigtländer. In der Corona-Pandemie ist dieser Vorteil sogar noch um rund 7,5 Prozent gewachsen.

Kaufen seit Jahren günstiger

Für den Wohnkostenreport vergleicht das IW die Nettokaltmieten sowie die Kosten der Selbstnutzer, die sich durch den Kaufpreis, die Erwerbsnebenkosten, die Hypothekenzinsen und entgangenen Zinsen auf das Eigenkapital sowie die Instandsetzung und den Wertverzehr ergeben. Die Tilgung wird nicht berücksichtigt.

Kaufen ist seit Jahren günstiger geworden als Mieten, so das IW. Wichtigster Grund dafür ist die Zinsentwicklung. Zwar seien die Kaufpreise weiter gestiegen, jedoch nicht in einem so hohen Maße, dass sie die Einsparungen durch die niedrigeren Zinsen übertreffen konnten, so Voigtländer. Diesen Zinsvorteil genießen Mieter nicht.

Vielen fehlt das nötige Kapital

Freilich können sich viele Mieter den Kauf einer Wohnung nicht leisten. Die Banken erwarten von Käufern, dass sie die Kaufnebenkosten komplett aus dem Eigenkapital bestreiten. Grunderwerbssteuern, Notargebühr und Maklerkosten betragen aber über zehn Prozent der Kaufsumme. Auch finanzieren Banken in der Regel nur zur 80 Prozent.

64,5 %

Aufgrund des hohen und wachsenden Wohnkostenvorteils von Eigentümern kommt das IW zu dem Schluss, dass der Wohnungsmarkt in Deutschland nicht überbewertet ist. Voigtländer geht vielmehr von steigenden Immobilienpreisen aus. Zwar habe die Zuwanderung in de Pandemie an Dynamik verloren. Die internationale Migration werde aber wieder an Fahrt gewinnen. Aus Süd- und Osteuropa würden Menschen nach Deutschland drängen, das gut durch die Pandemie gekommen sei und dringend Fachkräfte brauche, und auch aus Indien und Brasilien.

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Merken

Besonders gefragt seien die Metropolen. Auch Köln werde wohl wachsen, aber nicht so stark wie andere. Es werde zu wenig gebaut. Wenn es an Wohnungen fehle und die deshalb teuer seien, schrecke das auch gut bezahlte Fachkräfte ab.

„Unser Acccentro-Wohnkostenreport 2021 belegt, dass Wohneigentum als Kapitalanlage immer attraktiver wird. Angesichts der weiterhin hohen Immobilienpreise und der niedrigen Zinsen ist Wohneigentum immer noch die beste Form der privaten Altersvorsorge“, sagte Lars Schriewer, Vorstand der Accentro Real Estate AG.