Vor dem Kauf einer Immobilie stellt sich die grundsätzliche Frage: Selbst drin wohnen oder vermieten? Beide Optionen haben viele Vor-, aber auch ein paar Nachteile. Ein Erfahrungsbericht von Immobilienbesitzerin Sandra Dahlhoff.

Seit einigen Jahren darf ich mich zum glücklichen Kreis der Eigenheimbesitzer zählen. Als meine kleine Mietwohnung in einem Mehrfamilienhaus im Herzen von Köln 2007 zum Verkauf stand, zögerte ich nicht lange – die Gelegenheit wollte ich mir nicht entgehen lassen. So ging es zur Bank, um über die Finanzierung zu sprechen. Als Berufseinsteigerin war ich nicht sicher, ob meine Mittel ausreichen würden, aber dank eines Bausparvertrags als Eigenkapital klappte es. Heute, knapp 13 Jahre später, ist die Wohnung abbezahlt und eine wertvolle Geldanlage für die Zukunft.

Pflege der Wohnung steigert Wert der Immobilie

Wer eine Immobilie kauft, steht vor der Frage: selbst bewohnen oder vermieten? In meinem Fall war klar, dass ich erstmal selber dortbleiben würde. Nachdem ich offiziell Eigentümerin war, lag mir natürlich noch mehr daran, die Wohnung zu pflegen und gut instand zu halten. Ein neuer Laminatboden, neue Fliesen für den Balkon, frische Farbe an den Wänden, ein modernisiertes Bad – all das steigerte nicht nur meinen Wohlfühlfaktor, sondern auch den Wert der Immobilie. Nachteil bei der Sache: Die Steuerersparnisse sind für Eigenheimbewohner deutlich geringer als für Vermieter.

Bei Handwerkerleistungen etwa kann nur der Lohnanteil geltend gemacht werden und muss daher in der Rechnung ausgewiesen sein. Im Gegensatz dazu können bei vermieteten Objekten die Renovierungs- oder Modernisierungskosten voll von der Steuer abgesetzt werden – je nach Art der Arbeiten komplett im Jahr der Bezahlung oder über mehrere Jahre gestaffelt. Da die Materie oft kompliziert ist, lohnt sich ein Termin beim Steuerberater, um sämtliche Vorteile auszuschöpfen.

Kosten im Blick behalten

Als Eigentümerin muss ich mir um viele Dinge keine Sorgen mehr machen, etwa um Mieterhöhungen oder Kündigung wegen Eigenbedarfs. Allerdings hatte ich vorher nicht bedacht, dass es mit dem reinen Kaufpreis der Wohnung nicht getan ist. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten – da kamen schon beim Erwerb einige tausend Euro hinzu. Zu den monatlichen Kreditraten gesellten sich die Grundsteuer sowie Betriebskosten wie Straßenreinigung, Müllentsorgung, Hausmeistertätigkeiten, Verwaltungskosten und vieles mehr, jeweils anteilig von der Eigentümergemeinschaft zu zahlen.

Für größere Sanierungen im oder am Haus, die nicht aus der Instandhaltungsrücklage gezahlt werden können, sind Sonderumlagen fällig. Auch da kamen im Laufe der Jahre mehrere tausend Euro zusammen. Da hilft nur, in den sauren Apfel zu beißen und sich zu sagen, dass Modernisierungsmaßnahmen zur Wertsteigerung des Hauses und häufig auch zur Energieeffizienz beitragen, die sich mittelfristig ebenfalls in barer Münze zurückzahlt.

Von Eigentümerin zur Mieterin

Vor einiger Zeit bin ich aus familiären Gründen aus meiner Wohnung ausgezogen und vermiete diese nun. Einige der monatlichen Betriebskosten sowie die Grundsteuer kann ich auf die Mieterin umlegen, andere Kosten muss ich weiterhin zahlen. Die monatliche Belastung ist nach dem Abschluss der Finanzierung aber gering und durch die Miete, die ich bekomme, beschert mir die Wohnung mittlerweile einen Gewinn. Sollten nun Modernisierungen in der Wohnung oder am Haus anfallen, habe ich als Vermieterin einige Vorteile.

Das sind zum einen die volle steuerliche Absetzbarkeit von Renovierungsarbeiten und zum anderen die Möglichkeit, gewisse Kosten für bauliche Modernisierungen am Haus auf die Mieterin umzulegen, sofern diese den Wohnwert steigern. Dazu gehören zum Beispiel der Einbau einer neuen Heizungsanlage oder die Dämmung der Außenfassade. Die Jahresmiete darf nach Abschluss der Arbeiten um bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten angehoben werden.

Staatliche Förderung

Dabei gilt seit 1. Januar 2019 eine Kappungsgrenze von drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren nach der Modernisierung. Meine Mieterin müsste ich spätestens drei Monate vor Beginn der Umbaumaßnahme darüber informieren – inklusive der zu erwartenden Mieterhöhung. Dazu reicht eine E-Mail. Ist die Bewohnbarkeit durch die Arbeiten eingeschränkt, kann die Miete für diesen Zeitraum gemindert werden. Ausnahme sind energetische Sanierungen in den ersten drei Monaten. Reparatur- und Instandhaltungskosten sind grundsätzlich Vermietersache, sie dürfen nicht anteilig auf Mieter umgelegt werden.

Nicht genutzt habe ich während der Finanzierung die Möglichkeit zur staatlichen Förderung. Es gibt verschiedene Modelle, zum Beispiel den sogenannten Wohn-Riester. Er wird auch als „Eigenheimrente“ bezeichnet und soll helfen, im Alter schuldenfrei wohnen zu können. Über die Vor- und Nachteile informiert u.a. auch die Verbraucherzentrale NRW ausführlich.

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