Die Preise für Immobilien sind in den letzten Jahren kräftig gestiegen. Und dies nicht nur in den Metropolen. Gleich geblieben sind dagegen die Freibeträge bei der Erbschaftsteuer. Die Folge: Immer mehr Erben werden zur Kasse gebeten. Um dies zu vermeiden, sollten Eltern darüber nachdenken, ob auch eine Übertragung ihrer Immobilie an den Nachwuchs bereits zu Lebzeiten im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge eine für steuerliche Zwecke sinnvolle Gestaltung sein könnte.

Einen völlig anderen Weg im Vergleich zur eher üblichen Schenkung schlagen manche Steuerberater ihren Mandanten vor: Die Eltern sollen ihr Immobilienvermögen ihren Kindern nicht schenken, sondern lieber verkaufen. „Wenn ich erläutere, warum ein Verkauf an die Kinder gegenüber einer Schenkung steuerlich wesentlich attraktiver sein kann, sind viele Mandanten gegenüber dieser Idee sehr aufgeschlossen“, sagt Florian Rücker, Steuerberater und Partner bei GKRW in Frankfurt am Main.

Kauf per monatlicher Ratenzahlung

Sofern es sich bei der Immobilie um ein Objekt handelt, das auch seitens der Kinder noch langfristig vermietet werden soll, kann eine solche Gestaltung wie folgt ablaufen. Die Eltern verkaufen ihrem Kind oder ihren Kindern die Immobilie zum tatsächlichen Verkehrswert. Sohn und Tochter zahlen den Kaufpreis nicht sofort in einer Summe, sondern vereinbaren im Rahmen eines sogenannten Verkäuferdarlehens eine monatliche Ratenzahlung. Die Rate setzt sich wie bei einem Bankdarlehen aus Zins und Tilgung zusammen.

Für den Verkaufspreis, ob auf einen Schlag oder in monatlichen Raten, zahlen die Eltern auch dann keine Steuern, wenn er deutlich höher liegt als das, was sie einmal selbst vor vielen Jahren bezahlt haben. Solche Gewinne sind nach Paragraf 23 Einkommensteuergesetz nach zehn Jahren steuerfrei, weil die sogenannte „Spekulationsfrist“ abgelaufen ist.

Die aus dem Mietobjekt resultierenden Mieteinkünfte sind nach dem Verkauf den Kindern zuzurechnen, die diese auch zu versteuern haben. Aber von diesen Einnahmen können sie zunächst die üblichen Kosten wie Grundsteuer, Reparaturen usw. abziehen. Darüber hinaus aber auch die Zinsen, die in den monatlichen Raten an die Eltern stecken.

Immobilie einkommensteuerfrei an die Kinder veräußert

Was für sie noch wichtiger ist: Sie können auch die auf das Gebäude entfallenden Anteile am Kaufpreis steuerlich abschreiben. Die Eltern haben das Objekt einkommensteuerfrei an die Kinder veräußert. Diese können das Objekt aufgrund des vollentgeltlichen Erwerbs in voller Höhe abschreiben. „Wir Steuerberater nennen das Afa-step-up“, erläutert Rücker. Hierdurch kann man insbesondere bei Objekten, die sich gegebenenfalls schon seit Jahrzehnten im Familieneigentum befinden, ein hohes Abschreibungspotential heben. Die Kinder profitieren über die nächsten Jahre und Jahrzehnte je nach Gesamtwert des Objekts von einer fünf- oder sechsstelligen Steuerersparnis. „Ist die ältere Generation wirtschaftlich nicht mehr auf die Rückzahlung des Darlehens seitens der Kinder angewiesen, können Eltern den Kindern das Darlehen ganz oder teilweise erlassen“, macht Rücker auf einen weiteren wichtigen Vorteil dieses Modells aufmerksam.

Ein solcher Darlehenserlass habe zudem den Charme, die Höhe der Beträge bei mehreren Kindern genau steuern zu können. Bei einer Immobilie sei das dagegen schwierig.

Grünen-Politikerin Dröge

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Zu beachten sind jedoch die gesetzlichen Fristen von zehn Jahren, um die Zahlung von Schenkungsteuer zu vermeiden. Hierdurch kann die ertragsteuerliche Optimierung durch das Heben der Abschreibungspotentiale ideal mit dem eigentlichen Ziel, der vorweggenommenen Erbfolge, kombiniert werden.

Im Unterschied zu einer klassischen Schenkung erhalten die Kinder in diesem Modell eben keine Immobilie, sondern den Erlass einer Darlehensforderung. Eine Grunderwerbsteuerbelastung entsteht im Übrigen beim Verkauf der Immobilie an die eigenen Kinder oder Enkel nicht.

Bei einer Schenkung an Kinder spielt der Freibetrag von 400.000 Euro eine wichtige Rolle. Gibt es mehrere Kinder, sollte der in vielen Fällen ausreichend sein. Anders ist dies jedoch bei einem Einzelkind und einer Immobilie, die in einer Metropole wie München, Hamburg, Stuttgart oder Frankfurt vererbt wird.

Liegt der Wert des Erbes nach Abzug des Freibetrags beispielsweise bei 500.000 Euro, fallen elf Prozent Erbschaftsteuer an, das sind hier 55.000 Euro. Sind Eltern und Nachwuchs sich einig, beginnen sie frühzeitig mit der Übertragung des Vermögens in Etappen und nutzen die Freibeträge alle zehn Jahre.